私、不動産投資、始めます。 ~T郎side episode9~

オーナーになった途端に・・・

T郎は、

(ようやくここまで来たか・・・)

とこれまでのことを振り返っていた。

すると、K子から電話が入った。

「また、3部屋の退去が発生したって!これだとローン返済持ち出しになっちゃうわ!

しかも、そのうち、1部屋は元入居者が行方不明になっていて、残置物がまるごと

放置されていたの!」

T郎は心の中で嘆息した・・・

だが、そのような雰囲気はおくびにも出さず

「まあ、仕方ないね。でもさ、もともと、空室もあったんだし、

K子には客付けのノウハウがあるんだから、これから頑張ろうよ。」

「まあ、それもそうね・・・ここまで来たんだからやるしかないわよね・・・」

T郎はK子の返事を聞き、少し、安心した。

そして、それほど時間も経たないうちに、再度、K子から電話が入った。

「今度は、これまで鍵の開かなかった部屋の水漏れがとんでもないことになっていて、

水回りから水があふれだして、玄関まで流れ込んでいたの!

さすがにこれは、売主さんの問題だから、と思って、保険会社に連絡を取って

もらったんだけど、返事がNOだったの!こんなことあり得ないんだけど・・・」

T郎は、またしても嘆息した。

「う~ん、俺もそれはどうかと思うけど、取り付く島もない感じなのかな?」

「そうなの・・・」

「そうか、じゃあ、仕方ないね。金融公庫でリフォームローンを検討するしかないかもね・・・」

結果は、泣き寝入り・・・

予定していた5室の空室リフォーム+庭の整備で300万が、

8室の空室リフォーム+庭の整備+水漏れ補正工事で500万の出費に・・・

K子は、仕方なしに日本政策金融公庫からリフォームローンを借りて、

なんとかリフォームの金策を乗り切ったのであった。

管理会社の選定へ

「次は、管理会社を決めなきゃね。」

T郎は、K子へ、そう伝えた。

「そうね。分かってるわ。それがありがたいことに、売主側の不動産屋さんの紹介で、

ミニミニで20年管理をしていて、最近、独立した方を紹介してもらったのよ。

各種条件を提示して条件に当てはまったら、その方にお願いする方向で検討中なの。」

「そうか。うまくいくといいね。あとは、家賃保証も検討したほうがよいかもね。」

「分かったわ。」

管理会社については、即、各種条件に当てはまったので、お願いすることにした、

とK子から連絡があった。

また、併せて、家賃保証についても、本当は入れたくない気持ちが残っているが、

不安だから、入れることにした旨も連絡があった。

この時の状況を整理すると、以下のようになる。

  • 6部屋/全14部屋(8部屋が空室)
  • 家賃収入 191,000円/月
  • アパートローン 209,000円/月
  • リフォームローン 50,000円/月

このとき、T郎は、本音では、不安が払しょくできなかった。

なぜなら、毎月6万程度の持ち出しになってしまうからだ・・・

(本当に大丈夫だろうか・・・?)

リフォーム開始

「いよいよ、リフォーム開始だね。俺も少し、状況を見たいから、一緒に行ってもいいかな?」

「いいわよ。」

T郎は、K子とともに現地へ行った。

そして、確かに空室があること、水漏れ、放置された残置物を目の当たりにした。

(これは、電話で聞いていたよりも大ごとだな・・・)

と感じた。

2021年1月よりリフォーム開始!

T郎も、K子とともに、残置物撤去や掃除などを進めながら、

手探り状態のなか、売主側の不動産屋さんからアドバイスを多数いただき、

まずは4部屋が2021年4月末に完了した。

そして、リフォームから1か月後には、

なんとか4部屋の空室が埋まり、以下のような状況となった。

  • 10部屋/全14部屋(4室が空室)
  • 家賃収入 271,000円
  • アパートローン 209,000円/月
  • リフォームローン 50,000円/月

T郎は、

(これで、なんとかトントンまで来たな・・・

少なくともマイナスにはならなそうだ、良かった)

と思った。

そして、引き続き、残置物撤去、掃除などをT郎も実施し、

5月、6月に残りの4部屋のリフォームも無事完了し、

またも、1か月後に売主側の不動産屋さんとK子の尽力により、

4部屋が埋まり、7月に晴れて、満室となった。

(10月に一度、退去が発生したが、

1日も空くことなく、次が決まり、現在も満室稼働中!)

  • 14部屋/全14部屋(満室)
  • 家賃収入 461,000円
  • アパートローン 209,000円/月
  • リフォームローン 50,000円/月
  • その他諸経費 60,000円/月(固定資産税、Wi-Fi、家賃保証、管理料、電気、消防点検、修繕積立)
  • キャッシュフロー 122,000円/月

T郎は、

(遂に、満室稼働だ!夢の不労所得への第一歩を踏み出したぞ!)

と思ったのであった。

幾多の困難を乗り越えて、遂に満室稼働!現在も満室稼働中!!!

※ついに、次回、最終回を迎えます。お楽しみに!!!

~T郎side episode9~ to be continued・・・

コメント