はじめに
本記事では、「まずはアパート一棟、買いなさい！」を９回に分けて、解説していきます。
本記事６回目です。
６回目は、「物件管理はプロにお任せ！いい管理会社の選び方」ということで記載していきます。
物件の管理は専門家に任せる
物件を運営していくとういことは、その物件を管理していくということです。
例えば、管理には以下のような内容があります。
- 建物の管理
- 入居者との賃貸契約
- 毎月の家賃徴収
- 遅れがあった場合の催促
- 退去の際の立ち合い
- 敷金の精算
- クレーム対応
管理料は月額家賃の５％程度が相場ですから、
これらの業務をすべて代わってもらえるなら安いものです。
自主管理をするとなると、時間や労力がもったいないです。
限りある時間は効率的に使って、その分を本業に回したほうが生産的だと思います。
決済までに管理会社は決めておく
管理会社選びは物件の調査や値引き交渉、金融機関との融資交渉などと並行して進めて、
決済までに決めておく必要があります。
決済して自分の所有になったら、すぐに管理会社も変わって、契約の引継ぎをするイメージです。
普通は、何もしなければ、売買のときに仲介した元付けの不動産屋が
そのまま引き継ぐケースが多いですが、あまりお勧めできません。
なぜなら、その管理会社がよくなかったから、
前オーナーが物件を手放さなくてはならなくなったかもしれないからです。
入居率が悪くて売却に至ったのであれば、大家の資質はもちろんのこと、
管理会社の「客付け力」に問題があった可能性があります。
そのあたりは周囲の不動産屋から情報収集の際に、立地や建物設備、家賃設定に
相応の入居率なのかを調査すればすぐに分かります。
管理会社は地元の会社のほうがいい
管理会社が地元の会社であるほうがいい理由としては、
管理で継続的にお金を生んでくれる、自社の管理物件の入居率を高めたいからです。
もちろん地元の不動産屋の中にも、自社で管理物件をあまり持っていなくて
仲介して広告料で収益を上げるという会社もあるので一概には言えませんが、
とにかく、管理会社が遠隔地にあるというのはよくないです。
住民からクレームが入って、様子を見に行くということは割と多いですし、
そのときに遠隔地ではついつい放置しがちになってしまうからです。
一方で、クレーム対応が迅速でないと入居者の満足度が下がり、
それが退去につながっていくことは十分にありえますから、
やはり管理会社は地元で探しましょう。
「ここに任せたい」いい管理会社の選び方
いい管理会社を選ぶには、地道に多くの店を回ってよく話を聞いていくのが王道です。
これは物件購入にあたっての、その地域の入居率や競合物件のリサーチもかねて行います。
それだけで、ファミリー物件に強い、学生や単身者向けが中心、
家賃が高めな物件が得意、低所得層向けの安い物件が得意など特徴が見えてきます。
掲示してある物件の傾向を見ればなんとなく、わかりますし、
直接、「御社ではどんな物件が多いですか？」と聞いてみてもいいでしょう。
購入の意思が固まったら、印象のよかったところを再び訪れて、
今度は管理について聞いていきます。
聞いておくべきことは以下のような内容です。
- 管理料
- 巡回の頻度
- 共用部分や建物周辺の清掃の有無
- 別料金ならいくらなのか
- 大家主導でリフォームを行えるかどうか
このなかで最も大事なのは、大家主導でリフォームを行えるかどうかです。
なぜなら、リフォームでいかに利回りを向上させるかが成功のカギだからです。
したがって、この主導権は絶対に自分で握らなければなりません。
大家が自分で業者に発注してリフォームできるかどうか、必ず確認しましょう。
上記以外にも気になる点は、なるべく多くの情報を集め、
いいビジネスパートナーを見つけるようにしましょう。
管理力をとるか、客付け力をとるか
管理会社を選ぶとき、管理内容が行き届いて、入居付けも強いところが理想ですが、
現実的にはその両方を兼ね備えてたところはそう多くはありません。
では、その２つのどちらをより重視するかといえば、
絶対に入居者をつける力のあるほうです。
なぜなら、入居者が見つからないことには、管理もなにも始まらないからです。
尚、地方の場合には何十年もやっていて幅を利かせている地場の不動産のほうが、
大手チェーンよりも、客付け力に優れている場合もあります。
ですので、そのエリアの知り合いの大家さんネットワークがあれば、
それを利用したほうがいいと思います。
費用の安さだけにつられない
さらにアドバイスをすると、値段だけで決めないようにしましょう。
結局、いくら管理費が安くても、リフォームや修繕でがっぽり取られたら意味がありません。
逆に、管理費が少し高くても、しっかり入居付けしてくれて、
その後も大家の手をわずらわさない、素晴らしい管理会社もあります。
そういった管理会社は入居者からのクレーム対応がうまく、
オーナーに問題を持ち込まないので、非常に楽です。
そういった管理会社を探すには、やはり多くの管理会社を訪問し、
話をしてみて信頼できそうなところを選ぶようにしましょう。
大家から管理会社に営業する
管理会社は賃貸経営における大事なパートナーですから、
コミュニケーションを密にとってお互いに信頼しあえる関係を築きましょう。
例えば、以下のような内容です。
- 担当者に顔と名前を憶えてもらう
- こちらも担当者のことをしっかり覚える
- 電話では担当者さんのことを「〇〇」さんと名前で呼びかける
- 常に明るく、笑顔を心がける
- 訪問時には缶コーヒーや栄養ドリンク、ケーキなどの手土産を持っていく
物件の管理を依頼するのはビジネスであり、
大家から管理会社への営業だということを忘れないようにしましょう。
とはいえ、コミュニケーションは１日にしてならずで、努力が必要ですし、
時間はかかると思いますが、関係ができてくるにつれて、
よりスムーズに依頼できるようになって、お願いできる範囲も広くなって、
「自動操縦」のように大家が何もしなくてよくなります。
自分から相手との関係構築に努めて、ともに成長してくという気持ちが必要でしょう。
以上！
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