はじめに
本記事では、「まずはアパート一棟、買いなさい！」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は２回目です。
２回目は、「地方の一棟アパートか都心の築古アパートを狙え！」ということで記載していきます。
ちなみに、私の妻の法人でも地方の一棟アパートを所有しています。
まずは一棟アパートから始めるべし
やるなら、最初から「一棟アパート一択」です。
それ以外の例えば、都心のワンルーム区分マンションなどは投資効率が
非常に悪い（例えば５％）など、これでは元を取るのに２０年かかってしまいます。
対して、「一棟アパート」であれば、１５％以上２０％未満の物件を手に入れることができます。
この場合、利息や税金、リフォーム費などを抜いても、
実質利回り１５％程度で運営できます。
満室で運営できれば、６～７年で回収を終え、
（物件価格にもよりますが）無借金で年間収入３００万程度が手に入ることになります。
投資を始める前に戦略目的を設定すべし
不動産投資は、将来の経済的安定を目指すために行う訳ですが、
人それぞれによって、レベルが変わってきます。
この書籍では、１０年後に無借金で年間家賃収入を１０００万、
市場価値数千万円の実物資産（不動産）を保有することを一定のレベルとしています。
このレベルを達成するためには、以下の３ステップで達成する、としています。
- １５００万円のアパートを一棟購入（利回り２０％、満室時年間家賃収入３００万円）
- 次にもう一棟同じく１５００万円のアパートを購入する
- ２０００万円のアパートを一棟購入（利回り２０％、満室時年間家賃収入４００万円）
こういった具体的なイメージを戦略目的として、投資を始める前に設定しましょう。
狙うは地方か、都心の築古一棟アパート
狙いは、地方の一棟アパート、または、都心の築古アパートです。
なぜなら、この条件でなければ、高利回りを得ることが難しいからです。
利回りの高い物件というのは、それだけリスクの高い物件ということになります。
ですが、そのリスクをしっかり見極めて、努力によって、克服し、
むしろリスクを取っていきましょう。
利回り以外に「イールドギャップ」を重視せよ
「イールドギャップ」とは、例えば利回り２０％の物件を、
金利５％のローンで買った場合のイールドギャップは１５％、
利回り１５％の物件を金利３％のローンで買った場合は１２％
のような考え方です。
最低限、このイールドギャップは１２％は欲しいところですので、
もし、１２％未満の場合は、その物件の購入をあきらめるのも一つの選択肢となり得ます。
資産よりも「稼働産」を買うべし
不動産とは読んで字のごとく、「動かない資産」ですが、投資として、購入する不動産は
稼働して収入を生み出す「稼働産」でなければなりません。
これは、キャピタルゲインを重視するのではなく、
インカムゲインを重視することにほかなりません。
要するに、資産そのものではなく、「収入を生み出す仕組み」を
手に入れる必要があるということです。
マイホームの購入は基本的には後回しに
この理由は、金融機関が判断する評価基準が、
単純に「負債を抱えているかどうか」のためです。
ただし、既に家を持っていて、その返済がよほど早く進んでいれば話は違いますが、
これからマイホーム取得を購入予定の場合は、
不動産投資と同時に進めることは避けたほうがよいですので、注意しましょう。
基本的には、収入を生み出すものに先にお金を回すべき、ということです。
自己資金に最低３００万円は用意する
１０００万円～２０００万円規模の物件を買って運営していくためには、
最低ラインとして、自己資金を３００万円程度を用意する必要があると考えられます。
なぜなら、物件価格以外の諸経費として必要になるためです。
また、銀行の融資は年々厳しくなっているため、満額融資、
すなわちフルローンを引くのは非常に難しいです。
もしも、３００万円の資金がない場合は、まずは３００万円を貯めましょう。
今は多少つらくても、「将来の経済的安定」のために
ひと踏ん張りすることを検討してみてください。
以上！
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