はじめに
本記事では、「超実践 不動産投資のプロ技」を７回に分けて、解説していきます。
本記事は１回目です。
１回目は、「プロ投資家は出口戦略を重視する」ということで記載していきます。
プロは「買う前に売ることを考える」
不動産投資の目的は２つです。
「家賃収入を得ること」と「売却時の利益を得ること」です。
前者は、「人に貸して賃料を得る」、
毎月の定期的な収入「インカムゲイン」を目指す投資。
後者は、「安く買って高く売る」、
売買の差益「キャピタルゲイン」を狙うものです。
不動産という投資商品に資金を投下して、毎月入金される家賃か、
将来的に売却した際の利益、あるいはその両方で投下した以上の
お金を得ることを目的とした投資といえます。
「プロの不動産投資家」の考え方は、
家賃収入の累計、融資の返済の進みという時間的な概念が加わってきます。
要するに、「いつまでに売らないといけない」ということが明確な点です。
それに対して、個人がアパート・マンションオーナーとして組むローンは、
大体が中長期（１５年～３０年）です。
そのため、月々の返済金額も抑制され、キャピタルゲインだけでなく、
不動産から毎月発生する賃料収入（インカムゲイン）にもウェイトを
置くことができるようになります。
式で表すと、「キャピタルゲイン ＋ インカムゲインの累計」となります。
この合計で戦うことができる点が、業者サイドではなく、
投資家サイドでも勝つことができる理由です。
しかしながら、裏を返せば、毎月１０万円のお金を生み出す物件があったとしても、
仮に５年後、１０年後に売却する際に大幅な値引きをして売らなければならないのであれば、
累計のキャッシュフローなど一瞬で消えてしまいます。
したがって、買う前に「いつ出るか、いつ出られるか？」
これを想像することで、危険な不動産投資に対する回避率が
大幅にアップすることは間違いありません。
うまくいく不動産投資と失敗する不動産投資の違い
うまくいく不動産投資は「毎月が黒字」、そして「売って儲かる投資」です。
それに対して失敗する不動産投資は、「毎月の恒常的な赤字」と
「大きすぎる売却損」が原因です。
これらに起因する最大の要素は「安く買えているか。」
この「取得価格」が８割を占めているといっても過言ではありません。
これは「５００万円なら安い」「３億円だと高い」といった価格帯のことではありません。
物件のもつポテンシャル ＞ 取得価格 ⇒ ＯＫ
物件のもつポテンシャル ＜ 取得価格 ⇒ ＮＧ
言ってしまえばこれだけです。
そこで必要になってくるのが出口戦略を見据えた投資になります。
出口戦略というのは、
「買う」「持つ」「売る」の想定を「売る」の時点から考える手法です。
「〇〇円で売れる」⇒「それならば□□円で買おう」における、
「〇〇円で売れる」というアタリを付ける作業です。
出口戦略の基本となるのは、
「この物件を自分が顧客（不動産投資家）として、５年後、１０年後、２０年後に買う場合、
いくらなら購入するか、そもそも検討の土台に乗るか」ということを考えることです。
自己資金や年収に適した投資プランとは？
少し前まで、一棟収益不動産を扱う業界では
「やる気と最低限の年収があれば、あとは書類をイジって簡単にフルローン」というものが
横行していましたが、
「かぼちゃの馬車 スルガスキームの破綻」というニュースが流れて以降、
その手法も限られ、現金がないと勝負できない時代になっています。
投資規模が小さいもの（戸建再生や区分ワンルーム）については、現金購入や、
リフォーム代等一部のみ融資を利用するかたちであれば、
３００万円前後の自己資金から始めることも可能です。
激安戸建から安定収入を積み上げる方、収益戸建として売却益を取りながら、
拡大される方などの成功事例も散見されます。
本業の勤務先や勤続年数、年収などの要件によって、ローンの利用ができるかどうか、
自己資金が必要な度合いなどが変わってきます。
一例ですが、一部上場企業に数年勤務していて、
「自己資金は１００万円未満、年収６００万円で１５００万円の区分マンション購入」
などは現実的なところです。
ただし、夢を壊すわけではありませんが、
不動産投資は本来、お金のある人がやるべき投資です。
突発的な修繕や退去もあり得ることから、あまりにカツカツの状態で
不動産投資に臨むのは無謀です。
区分マンションから始めるとしても、２００～３００万円以上、
一棟アパート・一棟マンション等、
先を目指すのであれば、その１０倍ほど余力があると理想的です。
自己資金を入れてリスクを抑制するのか、
リスクを取って自己資金を抑制して勝ち上がっていくのか。
このバランスの帳尻合わせも、選択するのはあなた次第です。
以上！
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