はじめに
本記事では、「超実践 不動産投資のプロ技」を７回に分けて、解説していきます。
本記事は４回目です。
４回目は、「プロが見た物件種別メリット・デメリット」ということで記載していきます。
扱う物件によって投資の難易度は変わる
実需（自分の住むために買う家）における話のネタとしては「戸建て派かマンション派か」
などというものがありますが、「不動産投資」という観点からは「その物件が安いかどうか」、
結論から言ってしまえば、「儲かるかどうか」が大切です。
しかしながら、物件種別によって、特性と難易度が大きく異なってくるため、
どちらかというと得意分野に特化しているプレーヤーが多い印象です。
プロから見た物件種別と難易度を以下にまとめます。
| ステージ | 物件種別 | 難易度 |
| 属性：低 | 中古戸建・中古区分１Ｒ | 易 |
| 属性：中 | 一棟アパート・一棟マンション | 普 |
| 属性：高 | 一棟ビル・区分店舗・倉庫等 | 難 |
自分の属性面のステージがどこにあるかを意識して、不動産投資レベルに合った物件に
詳しくなるのが近道です。当面買う予定のない（自分が買えない）物件のカテゴリは
後回しで構いません。
１つの物件を「買って・持って・売って」と自分の成功体験をブラッシュアップしながら、
インカム・キャピタルのゲインを積み上げてステージを上げていくのが理想です。
プロから見た「投資用」戸建てとマンションの違い
最もローリスクかつ、ある程度のリターンを目指せる不動産投資として、「戸建投資」は有効です。
特に中古の地方・郊外エリアの場合、数十万円から数百万円と普通自動車を買うのと、
同等レベルの金額で売買されるケースもあります。
もちろん、あまりにも否かに行き過ぎてしまうと、そもそも賃貸・売買とも需要がなく
失敗してしまうこともあり得るので、その見極めには注意しましょう。
・戸建（一軒家）投資のメリット
投資面：特に地方・郊外での中古戸建は安く出回っているものがあるため、２００～５００万円などの
とても低いイニシャルコストで不動産投資を始められるケースがある。
融資面：土地、建物の資産価値があるため、積算評価に伴って融資を利用しやすい。
地方郊外だと価格帯が小さいため、公庫での組み立てなども多い。
運営面：運営コストが安い
資産面：土地が残る。建物の建て替えや土地としての活用等バリューアップの幅が広い
出口面：収益物件としての販売だけでなく、退去後に実需としての販売を狙うことができる
・戸建（一軒家）投資のデメリット
投資面：地方・郊外の戸建投資の場合、価格帯が小さいため、リターンも小さい傾向がある。
都心部の戸建投資の場合、価格帯が高く、利回りが低い傾向がある。
運営面：退去があった際には、家全体の修繕となるため、修繕コストが大きくなる傾向がある。
プロから見た一棟モノと区分マンションの違い
一棟モノ（アパート・マンション）と区分マンションとの比較です。
まず、一棟アパート・マンションのメリット・デメリットを挙げていきます。
・一棟モノのメリット
投資面：投資規模が大きくなるため、賃料収入も多くなる
融資面：土地、建物の資産価値があるため、積算評価に伴って融資を利用しやすい。
積算評価と売買価格の乖離が小さければ、与信を傷つけずに借り入れができる。
運営面：空室リスクの分散。複数の住戸があることで、一棟だけでも空室リスクを分散できる。
建物全体を所有するため、オーナーの裁量が大きい。建物の名称や、リフォーム工事を自由にできる。
資産面：担保価値が高く、土地が残る。
建物の建て替えや土地としての活用等バリューアップの幅が広い
・一棟モノのデメリット
投資面：投資する価格帯が大きい。小ぶりなアパートでも２０００～３０００万円前後からになる
運営面：調整が利くものの、運営コストが大きい。建物全体について責任を負う。
屋根や屋上、外壁、共用廊下、集合ポストの修繕についても、オーナーが適時実施する。
共用部分の電気、清掃用の共用水栓、消防点検、浄化槽点検等のコストなどもオーナーの負担になる
出口面：購入できる人が限られるため、区分ワンルームよりも流動性が低い
次に、区分不動産のメリット・デメリットです。
・区分不動産のメリット
投資面：小さい金額から投資できる（融資が組めなくてもＯＫ）。失敗時のリスクも少ない
運営面：建物自体の管理は管理組合がやってくれる。ランニングコストの見通しが立てやすい
出口面：流動性が高い（売却・換金しやすい）
・区分不動産のデメリット
投資面：儲かりにくい（投資規模が小さいのでリターンも小さい）
運営面：管理・修繕積立金が毎月の固定費となる。空室リスクが高い。
退去があった際に、収入がないまま固定費が出ていく。
オーナーの裁量の範囲が小さい。
共用部は勝手にいじることができず、自分の思うようにできるのは室内のみ。
建て替えが現実的に可能か見えにくい
資産面：担保価値が低い（土地の持ち分が少ない・実質的には土地と切り売りできない）
融資面：融資を受けにくい（上記に伴い、窓口となる金融機関は少数派）
プロから見た新築物件と中古物件の違い
「新築」と「中古」の比較を見ていきましょう。
・新築物件のメリット
融資面：３０年超等、超長期の融資が付きやすく、年間返済額を低く抑えることができるため、
キャッシュフローがよくなる傾向がある
賃貸面：リーシングしやすく、高い賃料設定でも賃貸できる可能性がある。
業者売主の物件などは、賃料保証・サブリースの付与されたものなども多い
その他：建物設備・大規模修繕等のメンテナンスが当面の間かからない（修繕費用が引く）
・新築物件のデメリット
投資面：中古とひあっくすると収支効率が低い（物件価格が高いため、利回りが低い）
賃貸面：入居者の入れ替わるタイミングにおいて、賃料の下げ幅が大きくなる。
また、完成前での検討など、入居者が確定する前の賃料はあくまで想定のため、
予定している賃料で賃貸が成約できない可能性もある
資産面：建物価格の減価幅ば大きいため、資産価値としては、下落しやすい
次に、中古物件の一般的な特徴です。
・中古物件のメリット
投資面：新築と比べると、収支効率が高い（物件価格が安い＝利回りが高い）
賃貸面：実際に入居している賃料がわかるため、リーシングの予想がしやすい
出口面：中古のマーケット相場で購入した場合は、売却時にも近似ラインの価格帯で
売却できる可能性が高い（大きなキャピタルロスが発生しにくい）
・中古物件のデメリット
融資面：一般的に長期融資が付きにくく、年間返済額が多くなるので、キャッシュフローが低下する
賃貸面：類似条件の物件が並んだ際には、新築・築浅物件よりも賃料が低い。
間取り・設備・仕様が陳腐化している場合、入居者の人気が低くなる恐れがある
運営面：メンテナンス、維持修繕について、コストが必要になる傾向がある
プロから見た郊外物件と都心物件の違い
よく比較される都心VS地方。まずは都心部で行う不動産投資の特徴です。
・都心部のメリット
賃貸面：高い賃料が見込め、稼働率が高く、空室リスクは低い。
人口減少の可能性が低いため、賃料の下落リスクも少なく、リーシングが容易
運営面：建物の設備が若干古くても、立地面でカバーできる。
賃料相場の下限ラインが、郊外・地方よりも高い。
建物面積に対する賃料は高いため、修繕維持のコストは抑えめになる
出口面：流動性が高い
・都心部のデメリット
資産面：物件価格が高いため、イニシャルコストが高くなる。
また、積算評価と実勢価格との乖離が大きくなるため、自己資金が多く必要になる傾向がある
収益面：固定資産税・都市計画税の維持費が高め。物件価格が高くなるため、利回りは低くなる
賃貸面：室内設備などの「改善」の効果が少ない
都心部に対して、地方・郊外物件のポイントも確認しましょう。
・地方・郊外のメリット
投資面：物件価格が安く、利回りが高い。積算評価と売買価格が近い傾向にあり、
融資が組みやすい。
賃貸面：競合が少なく「改善」の効果が出やすい
・地方・郊外のデメリット
賃貸面：賃料が低い、稼働率が低い、賃料下落リスクが高い、人口減少の可能性が高い
資産面：物件価格が上昇しにくい、売買の機会が少ない、流動性が低い
運営面：修繕コストが大きくなる傾向がある
以上！
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