はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は第８回目です。
管理会社探しから始まる満室経営、ということで記載していきます。
満室経営のカギは管理会社
満室経営の決め手は、管理会社です。
よい物件探しと同じくらい注力する必要があります。
以下、本文P253を引用しますが、よい物件だけでなく、よい管理会社も同じように重要です。
- よい物件×よい管理会社 → 満室経営
- よい物件×悪い管理会社 → ＮＧ経営
- 悪い物件×よい管理会社 → ＮＧ経営
- 悪い物件×悪い管理会社 → ＮＧ経営
よい管理会社の条件とは？
管理会社の二大業務は、以下２つです。
- 管理
- 客付
１は、入居者の家賃回収、クレーム対応、カギ管理、修理などの手配、
清掃の手配、電気代・水道代の支払い代行などがあります。
２は、入居者の募集、現地案内、ウェブ掲載、営業などがあります。
よい管理会社は上記２つの業務に対して、以下のような対応をしてくれます。
- 入居者思い
- フットワークが軽い
- ホウレンソウができる
- 入居者管理がしっかりしている
- トラブル対応が早い
- コミュニケーション力がある
- 客付募集が上手
- 営業が強い
- ウェブが使える
管理が得意な会社、客付が得意な会社
管理会社には、管理が得意な会社、客付が得意な会社がありますので、
どちらが今の自分の物件にとって必要かをよく考えて選ぶようにしましょう。
以下に、それぞれの特徴を本文P258を引用して、示します。
| 特徴 | |
| 管理が得意な例 | 何かあったらすぐに自転車で見に行ってくれる アパートに立ち寄ったらゴミがあったので拾ってくれる 簡単な掃き掃除くらいは、ついでにやってくれる 水道が壊れた時に現場に行って、パッキンを替えてくれる 工事を発注する時に現場に行って、細かく指示してくれる |
| 客付が得意な例 | その沿線で店舗が複数ある（地場中堅） 自己管理物件の入居率が９０％以上 スーモに募集を出している とにかく営業が強い（人数も多い） |
大手と中小、どちらがよいか？
これは非常に悩ましい問題で、唯一絶対の正解はありません。
特徴としては、大手は、テレビＣＭなどで有名、営業が多く、ウェブ募集もできる、
遠いところも管理できるがなんでも高コストになりがち、
逆に中小は、あまりお客さんがいなくてゆったりした感じ、
原付や自転車で物件に行ける反面、遠くは管理できない、といった感じです。
大手を選ぶにせよ、中小を選ぶにせよ、
最終的には自分の担当の人柄や仕事に対する姿勢が重要になってきます。
田舎の物件は管理会社を先に探す
田舎の物件の場合は、物件よりもむしろ管理会社を先に探しましょう。
なぜなら、田舎にはそもそも管理会社が少なく、大手が１件もない場合が多く、
その場合、満室経営は困難になるからです。
そのため、購入前に管理会社を見つけ出し、よい管理会社が見つかれば、
購入を検討するようにしましょう。
よい管理会社は”足”で探す
よい管理会社は、足で探すのが原則です。
理想は、それぞれの物件の近くに最適な管理会社があることです。
探す順番としては、物件の最寄り駅を回り、最低でも４件以上は回るようにしましょう。
最寄り駅にあまり不動産屋がない場合は、隣の駅、
それでもダメならターミナル駅周辺、といったように探していきましょう。
管理会社を探すタイミング
管理会社を探すタイミングは、物件の買付を入れた後から、
売買契約の前までの１～２週の間にしましょう。
尚、満室の物件で現状に問題ない場合は、そのまま踏襲してもＯＫです。
管理を頼んではいけない会社の例
頼んではいけない管理会社の特徴は以下３つです。最低限、これは絶対に守りましょう。
- リフォーム系
- 安かろう悪かろう
- 古臭くやる気なし
いち早く満室にするためのアクション
アクションの決め手は、「口は出しすぎず、出さなすぎず」です。
口を出しすぎると、面倒臭がられ、嫌がれては本末転倒ですし、
出さなすぎると、忘れられ、後回しにされてしまいます。
そのため、頻度は多くて２週間、少なくとも１か月に１回、話す内容は募集案件について、
期限を区切り、募集条件を決めましょう。
また、次回の電話は、期限の翌日にしましょう。
最後に
第８回では、管理会社探しから始まる満室経営について、記載しました。
第９回は、売買契約・金消契約、そして大家さんの第一歩について、記載していきます！
８回目は以上！
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