はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は第４回目です。
マイソクから始める物件の良し悪し判断、ということで記載していきます。
まずは最低１０００枚のマイソクを見よう
ついに物件探しのスタートです。
物件を探すには、インターネットのポータルサイトを用いるか、
実際に不動産業者を訪問し、業者が使用する物件管理システムの
「レインズ」を用いるかのどちらかとなります。
以下、それぞれの特徴を本文Ｐ８８から一部改変して引用しますが、
初心者は信頼できる担当者がいる不動産業者を訪問して
物件探しを行うことをメインとし、
ポータルサイトは補助的に使用していくのがよいと思われます。
| 主な探し方 | メリット | デメリット | まとめ |
| 業者訪問 （レインズ） | ・情報が正確（再建築不可などの情報を隠さずに載せている） ・終了した物件は速やかに削除される ・小ぶりな物件でも掲載されている ・ひっそりと掲載されているものがある ・ライバルが少ない | ・不動産業者でないと使えない ・利回り％などで検索できない ・１枚ずつ紙（ＰＤＦ）で見るため時間がかかる ・写真などの掲載が少ない | →不便だが、ライバルが少なく、情報が正確 |
| ポータル サイト | ・誰でもどこでもいつでも使える ・利回り％で検索できる ・自動的に物件メールをもらえる ・写真が多い | ・情報が不正確（再建築不可などの情報が隠されている） ・掲載されるとライバルが増える ・終了した物件の広告も交じっている | →便利な反面、ライバルも多く、情報が不正確 |
また、最低限のスペックを超えるということは、
「再建築ＯＫ」「所有権」「利回り８％以上」を満たしているということです。
これらの条件のうち、１つでも満たせていない物件は問答無用です。
逆に、これらの最低限のスペックをこいているものは、
１％未満の物件となりますので、不動産投資家となって、
成功するためにはこれらの物件を見つけて、買い続けていくことが必須となります。
このことを満たすためには、１０００件の物件情報を見て、３０件の現地調査を行い、
３件の買付を入れると１件買えるということを意味します。
それほどに不動産事業（投資）は厳しいものなのです。
これらには早くても３か月、普通でも６か月はかかります。
よい物件を選び出す３つのステップ
よい物件を選び出す、ということは、逆に言うと、
よくない物件を振るい落とすことと同義となりますが、
そのためのステップとして、以下３つを実施します。
- 「ＮＧ項目チェック」 → 絶対に勝ってはいけない３大ＮＧ項目チェック
- 「定量チェック」 → 利回りと積算をチェック
- 「定性チェック」 → 周辺環境や物件の状況をチェックする
情報がそろったら相対比較表を埋めよう
よい物件を選びだすスリーステップを終えたら、
手元に数枚の検討対象のマイソクが残りますので、
以下の５つの項目で相対比較を行い、優先順位をつけて、再度、現地チェックを行いましょう。
- 場所、駅の利便性
- 建物・設備
- 土地値割合
- 表面利回り
- 入居率
不動産屋に聞いてよいこと、悪いこと
聞いてよいことの代表例は以下のとおりです。
- セットバック面積
- 再建築不可などの物件の状況
- レントロール（各部屋の家賃表）
- 修繕履歴（ただし、この質問は買付申し込み後にする）
聞かないほうがよいことの代表例は以下のとおりです。
- 売主の個人情報
- 物件を売る理由
- 住民の個人情報
聞いてよいことと聞かないほうがよいことの違いを決めるポイントは、
その情報が本当に活かせるのか、次のアクションにつながるのかということです。
初心者は活かすことのできないことについて、不安から質問してしまいがちですが、
このような質問をし続けていると、
不動産業者に相手にされなくなってしまいますので、気をつけましょう。
利回り８％未満は検討しなくてよい理由
これは、単純に「キャッシュフロー（Ｃ／Ｆ）が少なすぎるから」です。
実際には、８％でも不十分です。
それはマイナスのＣ／Ｆに陥る可能性があるからです。
そこから交渉で利回りを上げたり、稼働率を上げたりすることの可能性も加味して、
８％で区切っています。
最後に
第４回では、物件の良し悪し判断について、記載しました。
第５回は、シミュレーションから始まる成功の未来について、記載していきます！
４回目は以上！
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