「超実践 不動産投資のプロ技」 完全解説! 7回目/全7回(最終回)

はじめに

本記事では、「超実践 不動産投資のプロ技」を7回に分けて、解説していきます。

本記事は7回目(最終回)です。

7回目は、「プロが教える損切り・売却テクニック」ということで記載していきます。

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悪い物件をつかんでしまった時はどうするのか?

「物件のパフォーマンスが思ったよりよくない、いや悪い」

そんな損失が出続けるような失敗は、それをペイできてプラスになるような見込みがない限り、

即刻見切りをつけるべきです。

傷口は浅いうちに処理する方が身のためです。

「あれ、なんかおかしいかも」と不安になってきたら、複数のプロに相談するべきです。

販売してくれた売主業者や仲介の担当者ではなく、

セカンドオピニオン、サードオピニオンとなる「他のプロ」に話を聞いて、判断材料とします。

投資用物件を扱う不動産業者や、「大家の会」などの集まりで、

投資家側でやりこんでいるプロ大家さんは、相談の対象として有効です。

過去に物件を販売した担当者の立場であれば、それを顧客に「失敗」と思われないように、

どうすれば改善できるか、どう認識させれば、失敗ではなく「投資の過程」と思ってもらえるか、

充分に配慮した回答をするだけです。

それなりに知識のある第三者が客観的に見れば、全員が「それ失敗していますね」と

指摘する内容でも、購入者本人は失敗と思っていないことも少なくありません。

いずれにしろ、不動産投資の失敗はリカバリーしにくいため、

スタートの時点で投資の是非を見極める力を、ぜひ身につけましょう。

売却判断のポイントは「正月を6回迎えたか」

最も理想的な不動産投資は、

毎月の収支がプラスで売却益も出るという、いつ売却しても勝てるパターンです。

「投入した自己資金 < 売却益(+) + 保有中の累計CF(+)」

しかしながら、明確に売却益を見込めるような案件は、

不動産業者の土俵で戦うことになるため、簡単には取得できません。

実際のところ、手堅い勝ち方は、キャピタルゲインでは、若干のマイナスになっても、

毎月・毎年のキャッシュフローの積み立てが大きくなるパターンです。

「投入した自己資金 < 売却益(少し-か±0) + 保有中の累計CF(+)」

個別案件における売却判断においては、

物件購入時から「正月を6回迎えたか」というのは、外せないポイントです。

これは、個人投資家における

「短期譲渡所得になるか、長期譲渡所得になるか」の境目のお話です。

保有期間5年以内での「短期」譲渡の場合は39%、

5年を超える「長期」譲渡の場合は20%の譲渡税が譲渡益に貸されるためです。

具体的な売却手順と気をつけるポイント

それでは実際に売却するとなったらどのような手順を踏むといいのでしょうか?

一般的な売却の手順は以下のとおりです。

  1. 売買を扱う不動産業者に売却の相談をする
  2. 査定・仲介業者からの売却金額の提案
  3. 媒介契約の締結(販売の依頼の契約)
  4. 仲介業者による販売活動
  5. 買主が見つかって、買付が入る
  6. 売買契約の締結をする
  7. 決済・引き渡し

流れとしてはこういったかたちで進みますが、実際のところ、買い手がいつ見つかるか、

希望通りの買付けが入るかは「運」の要素も大きいため、

すべてがスムーズに進むとは限りません。

逆にあまりに買付けが殺到してスムーズに進み過ぎる時には、

設定した金額が安すぎたのかもしれません。

媒介契約の有効期間は3ヶ月のため、その区切りの時点で買付けが入らない、

検討顧客の土台に乗ってこないのであれば、

価格の変更や媒介業者の変更など、動きを変えていくのも一手です。

保有物件はどこまで増やしていくべきか?

「1億円の資産が欲しい」「10億円の資産があれば安泰だ」などなど、

人によって求める資産規模は異なってきますが、この数字自体に正解はありません。

皆が皆、数十億・数百億を目指すべきかと言えば、決してそんなことはなく、

「『目的』に沿った目標」をクリアしていくのが正解と言えます。

資産規模・物件の棟数(戸数)・家賃収入額・毎月のキャッシュフロー〇〇万円、

これらはわかりやすい目標ですが、まず確認するべきは不動産投資をする「目的」です。

ただ、人によって、目的はなんだって構わないのです。

家族の幸せ、老後不安の解消、サラリーマンからの早期リタイア等々、

「いつまでにどうなりたいのか」「なぜリスクを取って不動産投資に臨むのか」、

根幹の理由を入口で明確にしておくことで、その後の投資スタイルに芯ができます。

いざ、不動産投資をスタートし、「買う」「持つ」「売る」が回りだすと、

はじめに立てた目標は意外と簡単にクリアできてしまうかもしれません。

最初に設定した目標(キャッシュフローや資産額)が達成できたら、ひとまずはOK。

その時には、また上を目指したくなっているかもしれませんし、

築いた資産を強固にしていく方針になっているかもしれません。

まずは「目的」を確認してから「目標」設定をしましょう

以上!

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