「超実践 不動産投資のプロ技」 完全解説! 5回目/全7回

はじめに

本記事では、「超実践 不動産投資のプロ技」を7回に分けて、解説していきます。

本記事は5回目です。

5回目は、「値切り交渉や融資時に気を付けること」ということで記載していきます。

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値引き交渉のためのテクニック

欲しい物件があったとして、その物件は値切れるのでしょうか?

そして、値切れるとしたら交渉のコツはあるのでしょうか?

こと不動産においては、「金額交渉があるのは当たり前」という雰囲気があります。

「いくらで購入するか」によって、不動産投資の組み立ては大きく変わります。

株式投資と同様、価格交渉は、「指値を入れる」「指値の交渉をする」等々で表現されます。

買主顧客としての交渉のコツは以下の3つです。

  1. 売却理由の把握
  2. 残債額(ローンの残り)の把握
  3. 買い付け(申し込み)価格の根拠

さて、それでは実際のところ、どこまで下がれば「買い」と言えるのでしょうか?

買い手側から見た適正な金額とは「投資として成立する金額となっているか」です。

仮に1億5000万円の物件が5000万円になったとしても、

その物件の「収益力や資産性に見合う購入価格」が3000万円では意味がありません。

プロの実践融資術

投資用不動産のローンについては「物件資料」と「個人資料」を金融機関に提出し、

融資の判断を仰ぎます。

「住宅ローン」であれば、個人の年収・年齢・借り入れ有無に圧倒的なウエイトがあるため、

それだけでざっくりと融資の可否が判断できます。

対して、不動産投資における融資については、物件面のウエイトが大きくなるため、

その難易度は格段に高くなります。

そのために準備しておく資料は次のものです。

  1. プロフィールシート(略歴書)
  2. 免許証
  3. 保険証
  4. 源泉徴収票
  5. 確定申告書(確定申告をしている場合)
  6. ローンの返済明細(他に借り入れがある場合)
  7. 所有物件の謄本等(持ち家や既に物件を持っている場合)
  8. 会社謄本等(既にある法人で物件を取得する場合)

いきなり金融機関に訪問して直接ヒアリングするのも一手ですが、

物件も決まっておらず、自己資金等の資料もない状態では、

ふわっとした回答でいなされるのが関の山。

また、1つ2つの金融機関を回ったところで、

「なるほど!これに合う物件を見つければいいのか!」と探す物件を絞り込みすぎてしまうと、

投資する機会そのものが現れないことも少なくありません。

もしも「自分はまだ初心者だ」という自覚があれば、金融機関からの融資を付ける動きよりも先に

融資付けに強い不動産の営業担当者や、デキる金融機関の担当者、経験値の高い先輩大家等、

まずブレーンとなる味方を増やすのが優先です。

金融機関の違いを理解する

不動産投資の組み立ては「個人属性」と「物件」と「融資」によって変わります。

「ヒト・モノ・カネ」で構成されているのは、

やはり不動産投資もビジネスであることを実感するところです。

さて、金融機関・融資の選択は、「個人属性」と組み合わせる「物件」によって、変わってきます。

この2点がフワフワしている状態では「どの金融機関、どの商品が適している」とは言えません。

金融機関による「違い」とはどこなのか、確認していくと、大きく変わるのは以下の項目です。

  1. 金利
  2. 融資期間
  3. 融資額(融資割合)
  4. 融資限度額
  5. 物件の評価方法
  6. 完済年齢
  7. 銀行手数料
  8. 繰り上げ返済手数料
  9. 融資対象エリア
  10. 属性基準(人物面)
  11. 返済比率
  12. 団体信用生命保険の有無、カバーされる金額、金利への上乗せ
  13. 連帯保証人
  14. 資産管理法人の融資可否
  15. 融資対象物件種別
  16. 申込から実行までのスパン

「金利」や「融資期間」については、すぐに思いつくところかもしれませんが、

その他の項目も疎かにできないところです。

プロの不動産投資家の動きをするのであれば、購入を検討してみたい物件が出たら、

本命は不動産業者にあたってもらいながらも、すべての頼みの綱を丸投げするのではなく、

平行して自ら金融機関の開拓に励んでいくほうが、可能性は高くなります。

以上!

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