「超実践 不動産投資のプロ技」 完全解説! 4回目/全7回

はじめに

本記事では、「超実践 不動産投資のプロ技」を7回に分けて、解説していきます。

本記事は4回目です。

4回目は、「プロが見た物件種別メリット・デメリット」ということで記載していきます。

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扱う物件によって投資の難易度は変わる

実需(自分の住むために買う家)における話のネタとしては「戸建て派かマンション派か」

などというものがありますが、「不動産投資」という観点からは「その物件が安いかどうか」、

結論から言ってしまえば、「儲かるかどうか」が大切です。

しかしながら、物件種別によって、特性と難易度が大きく異なってくるため、

どちらかというと得意分野に特化しているプレーヤーが多い印象です。

プロから見た物件種別と難易度を以下にまとめます。

ステージ物件種別難易度
属性:低中古戸建・中古区分1R
属性:中一棟アパート・一棟マンション
属性:高一棟ビル・区分店舗・倉庫等
P157より引用

自分の属性面のステージがどこにあるかを意識して、不動産投資レベルに合った物件に

詳しくなるのが近道です。当面買う予定のない(自分が買えない)物件のカテゴリは

後回しで構いません。

1つの物件を「買って・持って・売って」と自分の成功体験をブラッシュアップしながら、

インカム・キャピタルのゲインを積み上げてステージを上げていくのが理想です。

プロから見た「投資用」戸建てとマンションの違い

最もローリスクかつ、ある程度のリターンを目指せる不動産投資として、「戸建投資」は有効です。

特に中古の地方・郊外エリアの場合、数十万円から数百万円と普通自動車を買うのと、

同等レベルの金額で売買されるケースもあります。

もちろん、あまりにも否かに行き過ぎてしまうと、そもそも賃貸・売買とも需要がなく

失敗してしまうこともあり得るので、その見極めには注意しましょう。

・戸建(一軒家)投資のメリット

投資面:特に地方・郊外での中古戸建は安く出回っているものがあるため、200~500万円などの

とても低いイニシャルコストで不動産投資を始められるケースがある。

融資面:土地、建物の資産価値があるため、積算評価に伴って融資を利用しやすい。

地方郊外だと価格帯が小さいため、公庫での組み立てなども多い。

運営面:運営コストが安い

資産面:土地が残る。建物の建て替えや土地としての活用等バリューアップの幅が広い

出口面:収益物件としての販売だけでなく、退去後に実需としての販売を狙うことができる

・戸建(一軒家)投資のデメリット

投資面:地方・郊外の戸建投資の場合、価格帯が小さいため、リターンも小さい傾向がある。

都心部の戸建投資の場合、価格帯が高く、利回りが低い傾向がある。

運営面:退去があった際には、家全体の修繕となるため、修繕コストが大きくなる傾向がある。

プロから見た一棟モノと区分マンションの違い

一棟モノ(アパート・マンション)と区分マンションとの比較です。

まず、一棟アパート・マンションのメリット・デメリットを挙げていきます。

・一棟モノのメリット

投資面:投資規模が大きくなるため、賃料収入も多くなる

融資面:土地、建物の資産価値があるため、積算評価に伴って融資を利用しやすい。

積算評価と売買価格の乖離が小さければ、与信を傷つけずに借り入れができる。

運営面:空室リスクの分散。複数の住戸があることで、一棟だけでも空室リスクを分散できる。

建物全体を所有するため、オーナーの裁量が大きい。建物の名称や、リフォーム工事を自由にできる。

資産面:担保価値が高く、土地が残る。

建物の建て替えや土地としての活用等バリューアップの幅が広い

・一棟モノのデメリット

投資面:投資する価格帯が大きい。小ぶりなアパートでも2000~3000万円前後からになる

運営面:調整が利くものの、運営コストが大きい。建物全体について責任を負う。

屋根や屋上、外壁、共用廊下、集合ポストの修繕についても、オーナーが適時実施する。

共用部分の電気、清掃用の共用水栓、消防点検、浄化槽点検等のコストなどもオーナーの負担になる

出口面:購入できる人が限られるため、区分ワンルームよりも流動性が低い

次に、区分不動産のメリット・デメリットです。

・区分不動産のメリット

投資面:小さい金額から投資できる(融資が組めなくてもOK)。失敗時のリスクも少ない

運営面:建物自体の管理は管理組合がやってくれる。ランニングコストの見通しが立てやすい

出口面:流動性が高い(売却・換金しやすい)

・区分不動産のデメリット

投資面:儲かりにくい(投資規模が小さいのでリターンも小さい)

運営面:管理・修繕積立金が毎月の固定費となる。空室リスクが高い。

退去があった際に、収入がないまま固定費が出ていく。

オーナーの裁量の範囲が小さい。

共用部は勝手にいじることができず、自分の思うようにできるのは室内のみ。

建て替えが現実的に可能か見えにくい

資産面:担保価値が低い(土地の持ち分が少ない・実質的には土地と切り売りできない)

融資面:融資を受けにくい(上記に伴い、窓口となる金融機関は少数派)

プロから見た新築物件と中古物件の違い

「新築」と「中古」の比較を見ていきましょう。

・新築物件のメリット

融資面:30年超等、超長期の融資が付きやすく、年間返済額を低く抑えることができるため、

キャッシュフローがよくなる傾向がある

賃貸面:リーシングしやすく、高い賃料設定でも賃貸できる可能性がある。

業者売主の物件などは、賃料保証・サブリースの付与されたものなども多い

その他:建物設備・大規模修繕等のメンテナンスが当面の間かからない(修繕費用が引く)

・新築物件のデメリット

投資面:中古とひあっくすると収支効率が低い(物件価格が高いため、利回りが低い)

賃貸面:入居者の入れ替わるタイミングにおいて、賃料の下げ幅が大きくなる。

また、完成前での検討など、入居者が確定する前の賃料はあくまで想定のため、

予定している賃料で賃貸が成約できない可能性もある

資産面:建物価格の減価幅ば大きいため、資産価値としては、下落しやすい

次に、中古物件の一般的な特徴です。

・中古物件のメリット

投資面:新築と比べると、収支効率が高い(物件価格が安い=利回りが高い)

賃貸面:実際に入居している賃料がわかるため、リーシングの予想がしやすい

出口面:中古のマーケット相場で購入した場合は、売却時にも近似ラインの価格帯で

売却できる可能性が高い(大きなキャピタルロスが発生しにくい)

・中古物件のデメリット

融資面:一般的に長期融資が付きにくく、年間返済額が多くなるので、キャッシュフローが低下する

賃貸面:類似条件の物件が並んだ際には、新築・築浅物件よりも賃料が低い。

間取り・設備・仕様が陳腐化している場合、入居者の人気が低くなる恐れがある

運営面:メンテナンス、維持修繕について、コストが必要になる傾向がある

プロから見た郊外物件と都心物件の違い

よく比較される都心VS地方。まずは都心部で行う不動産投資の特徴です。

・都心部のメリット

賃貸面:高い賃料が見込め、稼働率が高く、空室リスクは低い。

人口減少の可能性が低いため、賃料の下落リスクも少なく、リーシングが容易

運営面:建物の設備が若干古くても、立地面でカバーできる。

賃料相場の下限ラインが、郊外・地方よりも高い。

建物面積に対する賃料は高いため、修繕維持のコストは抑えめになる

出口面:流動性が高い

・都心部のデメリット

資産面:物件価格が高いため、イニシャルコストが高くなる。

また、積算評価と実勢価格との乖離が大きくなるため、自己資金が多く必要になる傾向がある

収益面:固定資産税・都市計画税の維持費が高め。物件価格が高くなるため、利回りは低くなる

賃貸面:室内設備などの「改善」の効果が少ない

都心部に対して、地方・郊外物件のポイントも確認しましょう。

・地方・郊外のメリット

投資面:物件価格が安く、利回りが高い。積算評価と売買価格が近い傾向にあり、

融資が組みやすい。

賃貸面:競合が少なく「改善」の効果が出やすい

・地方・郊外のデメリット

賃貸面:賃料が低い、稼働率が低い、賃料下落リスクが高い、人口減少の可能性が高い

資産面:物件価格が上昇しにくい、売買の機会が少ない、流動性が低い

運営面:修繕コストが大きくなる傾向がある

以上!

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