はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は第２回目です。
目標設定から始まる不動産投資の世界、ということで記載していきます。
あなたはなぜ不動産投資をしたいのか？
あなたは、なぜ不動産投資をしたいのでしょうか？
私は、最終的には、経済的自由を達成するためですが、あなたも必ず
「なぜ不動産投資をしたいのか」を明確にしておく必要があります。
この理由を明確にしておくことで、最も適した物件を購入するための
具体的な行動をとることができるようになるのです。
このような企業でいうところの「企業理念」に相当する明確な理由がないと、
目先の利益に捉われて、本来の目標を見失ってしまう可能性もあります。
また、第一回目でも記載したとおり、不動産投資は非常に時間のかかる事業であり、
単純作業の繰り返しになりますので、途中であきらめてしまうという事態にもなりかねません。
まずは、あなたが考える「なぜ不動産投資をしたいのか」について、
ノートに箇条書きでも良いので、書き出してみて、じっくり考えてみましょう。
目標と手段は合っているか？
ここでは、あなたが実現したい「理念」は具体的にどのような目標を達成できれば
実現するのかを考えてみましょう。
具体的には、以下のような内容です。
- どのくらいの利回りか
- どのくらいの規模の物件か
- どのくらいの期間で築きあげるか
例えば、利回り１００％、１億円、１年などはあり得ない目標ですよね。
大部分の不動産投資家が実現できる利回りはせいぜい１０％前後がよいところでしょう。
それ以上の利回りを目標とするのであれば、ＩＰＯ株、ＦＸ、暗号通貨など
他の手段を検討したほうがよいでしょう。
※ただし、うまくいく保障はありませんし、
本記事ではこれらには一切ふれませんので、あしからず。
不動産投資とはそのような投機的なものではない代わりに、
地味な手段ではありますが、普通の人でも投資できる再現性がある手段なのです。
目標規模を設定する
目標規模とは、最終的にいくらまで物件を買い進めたいかという金額のことです。
目標規模設定にあたり、先に現状を明確にしましょう。
具体的には、現時点での金融資産や担保となる不動産、年収や、
毎年の年収から不動産投資に使える金額です。
次は、目標として未来のあるべき姿を描きます。
具体的には、毎年、不動産投資からいくらの税引き後キャッシュフロー（Ｃ／Ｆ）が
入るとうれしいかを想定します。
最後に、ここまでで明確にした目標と現状をもとに、
何年でその目標に到達できるかという成長スケジュールを策定します。
目標エリアを設定する
不動産は立地が命です。
エリア選定は不動産投資の要ですが、初心者には多少難しいところがあります。
それを簡単に行うための考え方はどのようなものでしょうか？
狙うべきエリアは、「縁のあるところ」です。
１つは自分の知っているなじみのあるという意味ですが、
もう１つは「辺縁」の円です。
具体的には、主要な市区町村別で人口が増加しているエリアのうち、
自分に縁があるところを選定し、その縁のある人口増加エリアを
中心に同心円を描いて、その外側を狙っていくということです。
ただし、人口だけでよいエリアを見極めることはできません。
本当に大切なのは、人口ではなく需給バランス、
つまり、そのエリアに住みたいという人数（需要）と
そのエリアに存在する賃貸物件の戸数（供給）で、
どちらが多いかということです。
金額別の戦略 メリット・デメリット
不動産投資は、金額で大別すると、以下の３つの規模に分けられます。
- 小規模な戸建て・アパート
- 中規模木造アパート ← ちなみに、妻の法人では２を１棟所有しています。(*’▽’)
- 大規模アパ・マン
１の小規模な戸建てアパートとは、１０００万以下の戸建て、
２０００万前後の戸建てアパートを指します。
２の中規模木造アパートとは、
３０００万～６０００万のアパートを指します。
３の大規模アパ・マンとは、
７０００万を超える大規模なアパートやマンションを指します。
まずは現状の自分自身の予算と照らし合わせて、
この３つの金額別戦略のどれからスタートするかを決めることが肝要です。
最後に、メリット、デメリットを本文から引用します。
| 規模 | 具体例 | メリット | デメリット |
| 小規模な 戸建て アパート | 東京２３区内の１０００万円 以下の戸建て 東京近郊の２０００万 円前後のアパート | ・融資がつかなくて も始められる（現金 買いでリスク小さい） ・積算と利回りのバ ランスが良い | ・労力の割にＣＦが少ない ・ほとんど再建築不可ばかり ・業者が消極的 |
| 中規模木造 アパート | ２３区・東京近郊の ３０００～６０００万円前 後のアパート | ・自己資金が少なめで 済む ・それなりのＣＦが 出る | ・競争が激しい |
| 大規模 アパ・マン | ２３区・東京近郊の ７０００万円超のアパー ト、マンション | ・競争がやや緩やか ・利回りがやや回復 | ・自己資金が多く必要 |
新築と中古、どちらが良いか？
あなたが不動産投資初心者であれば、中古から始めるのがよいでしょう。
なぜなら、中古は比較的難易度が低く、初心者でも儲かる物件を手に入れやすいからです。
メリット／デメリットを以下に記載します。
- 新築は価格が高く、中古は安い（メリット）
- 新築よりも、中古のほうが利回りが高い（メリット）
- 賃貸中の中古であれば、買ったその日から家賃が入ってくる（メリット）
- 中古であれば、すでに建物は完成している（メリット）
- 新築では、建物を建築中でも土地、建物のローンを支払い続けなければならない（デメリット）
- 新築の場合、不動産に関する知識、周辺ニーズなどを把握して土地を探す必要がある（デメリット）
したがって、繰り返しになりますが、初心者の方は、中古から始めましょう。
初年度の目標設定
ここまでで、自分の現状、未来のあるべき姿、狙うべきエリア、
金額別の戦略を見てきました。
これらに基づいて、「初年度の目標設定」をします。
具体的な目標設定内容を以下に記載します。
- 設定する金額規模は「自分自身が不動産投資に使える預金額の１０倍」を目安にする
- 購入するエリアを検討する
- 購入するエリアは絞り込みすぎない
- 購入するエリアを広げすぎない
- 目標とする利回りを決定する
最後に
第２回では、目標設定について、記載しました。
第３回からは、具体的な行動について、記載していきますが、
目標がきちんとしていないと、具体的な行動は起こせませんので、
必ず具体的な目標ありきで、行動を起こしていくようにしましょう！
２回目は以上！
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