「年収500万円の会社員でも…不動産投資で「成功できる」といえるワケ」の感想

はじめに

表題の記事の感想を記載したいと思います。

尚、引用元は以下です。

年収500万円の会社員でも…不動産投資で「成功できる」といえるワケ

引用内容

 将来の年金不安やコロナ禍における先行きの不透明感など、会社員として働いている人にとってもお金の不安は尽きません。そこで、不動産投資による資産形成を検討している人のため、一般的な会社員の年収として、例えば500万円クラスの人が高確率で成功できる不動産投資の方法とその根拠について、資産コンサルタントの山崎博久氏が解説します。

将来の不安から、不動産投資を考える人は少なくない

会社員として働く人のなかには、不動産投資による資産形成を検討している人が少なくありません。ただし、仮に年収が500万円クラスだとすると、そこでまず気になるのは「資金規模が小さいが本当に始められるのか」「小資金だが本当に成功できるのか」という資金規模の小ささに由来する疑問だと思います。

不動産投資では少なくとも数千万円規模の物件購入を伴うため、このような疑問をお持ちになることは自然なことでしょう。では、実際のところはどうなのでしょうか。

「年収500万円あれば何とかなる」という思考が大切

年収500万円という想定条件について、それが不動産投資家として適格なのかどうかについて考えてみましょう。ご自身の年収が500万円クラスだとして、それが高いと感じるか低いと感じるかは主観の問題ですが、客観的なデータだけを見ると「高い」に分類されると考えられます。

なぜなら、国の調査結果を見ても会社員の平均賃金は最も高い「55~59歳」であっても416万6,000円であり、500万円に満たないからです。

まずは「年収500万円しかないから無理」なのではなく、「年収が500万円あれば何とかなるかも」という思考を持つことからすべてが始まります。

会社員投資家に立ちはだかる「3つの壁」

会社員という本業を持ちながら不動産投資に取り組む人はとても多く、「サラリーマン投資家」もしくは「サラリーマン大家」「週末大家」などと呼ばれています。会社員の人が不動産投資を始める理由はもちろん、冒頭で述べたような将来や先行きへの不安を解消するために副業収入を得るためです。

そんな会社員投資家になるには、3つの壁が待ち受けているとされています。

立ちはだかる壁1.収益物件が高額で手を出しにくい

収益物件として新築されるマンションは不動産投資ブームの影響もあって高止まりしており、年収500万円クラスの会社員が購入するには手の届きにくいものです。

それでも成功すれば良い買い物となりますが、失敗した時のダメージを考えると高額な物件価格は敷居を高くしてしまいます。

立ちはだかる壁2.物件の価格によっては融資の審査に通らない

銀行など金融機関の融資は、返済能力が前提になります。物件が持つ収益性はもちろんですが、それに加えて投資家自身に安定的な収入があること、現在の職業に長く就いていることなどが審査では有利になるとされています。

この点では会社員は条件を満たしている方が多いので有利ではあるのですが、購入する物件の価格によっては年収がネックになり、審査に通るのが難しくなる可能性があります。

立ちはだかる壁3.ホテル・マンションが供給過多という現状

不動産投資ブームといわれて久しく、地域によってはマンションやアパートが供給過多になっているという指摘があります。しかも全国的には供給増と人口減により、空家数が増加し続けている事実もあります。

すでに飽和している市場にこれから参入して本当に成功できるのか? という疑問を持つ方が多いのも当然でしょう。

投資対象は中古ワンルームマンションが狙い目

会社員の人がこれから不動産投資に参入しようとしても、3つの壁があまりにも高いと感じてしまう人もいるかもしれません。しかしこれは逆に考えると、この3つの壁さえ克服することができれば、不動産投資で成功する可能性は大いにあるとも言えます。

年収500万円クラスの人がこれから不動産投資に参入するのにあたって、狙い目は中古ワンルームマンションです。それなぜなのか、理由は5つあります。

新築に比べて割安なため手を出しやすい

年収500万円だと手が届かない物件が多くなっているのは、あくまでも新築の話です。中古物件であれば新築よりも割安であり、年収条件が同じであっても手が届く物件がぐっと多くなります。

割安だから、融資審査も通りやすい

先ほど述べた3つの壁のうち2つ目である融資審査についても、物件価格が安くなることで解決できる可能性が高まります。中古であれば身の丈に合った手の届きやすい物件が多くなるため、当然ながら融資の審査にも通りやすくなります。

中古物件には立地条件がいいものも多い

立地条件は不動産の価値に多大な影響をおよぼします。しかし、だからといって立地条件の良い土地にはすでに建物が建っており、これから建てるとなると空いている土地のなかでしか立地条件の良いところを選べません。つまり、時間が経つほど立地条件の良い土地は少なくなっていきます。

これを逆に考えると、築年数が古くても立地条件の良い物件は数多くあることになります。建物は時間とともに古くなりますが、立地条件は時間が経っても失われることのない価値です。中古物件のなかには、こうした価値を持っている物件が少なからずあります。

古くても、リノベーションによって再生できる

立地条件が良いものの建物が古くなってしまったことによって集客力が弱くなっているのであれば、その「古い」という問題さえ解決すれば集客力の高い物件にすることができるはずです。

そこで活用したいのが、リノベーションです。新築ワンルームマンションの多くは画一的な間取り、内装ですが、リノベーションによって個性豊かな物件に再生すれば、立地条件が良く内装も差別化されたマンション物件を生み出すことができます。

すでに物件が持つ実力が明らかになっている

価格が割高であるのに実力が未知数というのは、新築物件が持つデメリットのひとつです。その点、中古物件は価格が割安であるうえに、その物件にどんな人が入居しているのか、どんな管理体制になっているのかが実績として明らかになっています。

未知数の物件に多額の投資をするよりも、実績に裏付けられた収支のシミュレーションに基づいて割安な投資ができるのも、中古ワンルームマンション投資が「サラリーマン投資家」向きであるといえる大きな理由です。

会社員だからこそ、投資に成功しやすい側面も

さて、年収500万円クラスの会社員が不動産投資で成功できるのか? というのが、当記事のテーマです。すでに結論はみえていると思いますが、運用する物件の方向性を間違えなければ十分成功できる可能性があり、会社員の人はむしろ成功しやすい立場にあるともいえます。

なぜなら、会社員には「安定的な収入」と「勤続年数」という審査を有利にする武器があるからです。さらにお勤めの会社が一部上場企業であったり、業績が好調な企業であれば、お勤め先の「看板」も審査を有利にしてくれます。

それともう1点、会社員と不動産投資の関係で触れておくべき話があります。

それは、スルガ銀行の不正融資事件です。シェアハウスやアパートの経営を希望する人に融資をしやすくするために融資書類を改ざんしたり、審査部門に圧力をかけていたことが発覚した問題で、この影響によって当のスルガ銀行だけでなく、業界全体で融資審査が厳格化される流れが起きました。

そのため特にアパート向け融資は審査が厳しくなり、年収500万円クラスで融資を利用するのは事実上不可能といわれています。

しかし、それはあくまでもシェアハウスやアパートでの話です。価格が割安であり貸し倒れのリスクが低い中古ワンルームマンション向けの融資はあまり影響を受けておらず、依然として年収500万円クラスの会社員が参入できる現実味も健在です。

会社員投資家になろうとする人に立ちはだかる3つの壁をいかに克服するか、その視点に立つと再生して集客力を高めることができる好立地の中古ワンルームマンションが極めて有望かつ具体的な選択肢なのです。

感想

記事に書いてあることに関しては、まったくの同感です。

結論としては、

  • 再生(リフォーム)して
  • 集客力を高めて
  • 好立地な
  • 中古の
  • ワンルームマンション

が極めて有望かつ具体的な選択肢、ということですね。

これについては、実際、私(妻の法人)が実際に実行していることで、

1棟目アパートはまさに上記のとおりで満室経営中(14戸/全14戸)ですからね。

もちろん、ただ購入すればいいという訳ではなくて、リフォーム後の入居付けのための

良い管理会社の選択、融資のための金融機関との関係作りなどが必要ですけど。

あと、今まさに進んでいる2棟目アパートも、まったく同条件です。

契約はうまくいきそうで、今は銀行からの融資を受けるための準備中ですが、

おそらくうまくいくと思っています。

あと、追加するならば、以下の記事も参考になると思いますので、是非、ご参考ください。

内容としては、妻を社長とする法人を立ち上げる、です。

こちらも、私は実際に実行しています。

「いますぐ妻を社長にしなさい」 完全解説! まとめ

「とにかく妻を社長にしなさい」 完全解説! まとめ

それでは、不動産投資家のみなさまが経済的自由を達成することを祈って。

以上!

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