はじめに
私（妻の法人）は、2021/12/22現在、一棟アパート満室経営中で、
２棟目アパートを絶賛開拓中なのですが、そもそもアパート経営とは、どんな事業なのか？
また、利益を最大化するための対策を整理していこうと思います。
「収入ー支出＝利益」を常に考える
アパート事業においては、利益を最大化することを求めるべきです。
そして、アパートの保有期間、つまりアパート経営期間においては、
必ず収入と支出のバランスを考える必要があります。
これは会社経営とまったく同じことです。
単純な話ですが、収入ー支出＝利益となります。
アパート経営の場合、収入に相当するのは主に家賃収入です。
いかに高い家賃を取るか、そしていかに空室率を減らし、稼働率を上げることで
家賃収入を最大化するかが大きなポイントになります。
そのためにはどのような管理運営体制（入居者募集体制）を構築するかが重要であり、
そのために最も効率的なリーシングマネジメントが必要になります。
さらには、売上＝収入とならず、滞納等の理由により、契約書に書いてある賃料を
そのままもらえるわけではありません。
収入＝売上（契約賃料等）×回収率なのです。
したがって、いかに滞納をなくし、回収率を１００％に近づける仕組みを作るかが
非常に重要になります。
一方、支出は？
一方、アパート経営における支出は、アパートの運営・維持のために必要な支出です。
まず、固定資産税や水道光熱費、エレベーター維持費等の定期的に発生する費用があります。
これは、基本的に入居率とは連動しない固定費に相当します。
そして、売上を上げるためにかかる支出があります。
いわゆる変動費であり、例えば、入居者を入れるために賃貸仲介会社に支払う広告料が
代表的なもので、入居者の募集にあたって、室内をリフォームする費用も該当します。
いくら家賃が入ったところで、出ていく金額がそれ以上に大きければ利益は出ません。
５万円の家賃の部屋に入居者を入れるために、１００万円のリフォーム費用を
かけることは明らかに合理的ではないのです。
利益を出すためには、「入り」も重要ですが、「出」も重要になってきます。
しかし、日々管理の実務を行っていると、「入り」にだけ目がいって、
「出」に対して無頓着になってしまっている方が多いように感じます。
入居者が決まるのならばと度を越えた高額なリフォームをしてしまっては、意味がありません。
自宅であれば、悪く言えば自己満足の世界ですから、
好きなように費用をかけることは決して悪いことではありません。
アパート経営における支出
しかし、アパート経営は、いかに支出を抑えて収入を高めるかという、
企業経営とまったく同じものです。
この視点に立ってアパートを経営していく必要があるということに気づいた方だけが
この大空室時代に生き残ることができるのです。
一方、「出」にだけ目がいって必要な工事を行わないケースも散見されます。
現在の部屋あまりの時代においては、室内を一定レベルのクオリティにしないければ
家賃を下げたからと言って決まりません。
もったいないと言って室内リフォームをまったくしなかったばかりに空室が増え、
そのことでまたリフォームできないという悪循環に陥ってしまうのです。
最低限の室内リフォームは必ず行うべきです。
また水が漏れているので、排水管を取り換えるというケースがあります。
このケースは、リフォームのように部屋がきれいになるわけではないので、
オーナーにとって達成感がありません。出費を渋りたくなります。
しかし、建物を維持するためには絶対に必要な支出です。
要は、「入り」と「出」のバランス、
さらにはその内容をよく吟味して判断することが重要です。
以上！
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