はじめに
現在、私（妻の法人）は、一棟アパートを満室経営中なのですが、
戸建賃貸も興味があり、そういえば全国的に空き家が増えていて、
社会問題になっているけど、どういった戦略が立てられるのだろうか？と思い、
まずはデータを調べてみることにしました。
平成３０年住宅・土地統計調査の概要
まずは、総務省から出ている「平成３０年住宅・土地統計調査」の内容を
一部抜粋して引用していきます。
引用元はすべて
「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要 (stat.go.jp)」です。
１ 総住宅数と総世帯数
「総住宅数は、６２４０万７千戸と２．９％の増加、１世帯当たりの住宅数は１．１６戸」
2018 年 10 月１日現在における我が国の総住宅数は 6240 万７千戸，総世帯数は 5400 万１千世帯となっており，2013 年と比べ，総住宅数は 177 万９千戸（2.9％）増，総世帯数は 154万９千世帯（3.0％）増となっている。
総住宅数と総世帯数の推移を比較してみると，1963 年までは総世帯数が総住宅数を上回っていたが，1968 年に逆転し，その後は総住宅数が総世帯数を上回っている。
１世帯当たりの住宅数も上昇傾向にあるが，近年はその傾向が緩やかになってきており，2018 年は 1.16 戸と，2013 年と同水準となっている。
絶対数として供給過剰になっているのは、８４０万６千戸もあるということですね！
２ 居住世帯の有無
「空き家は８４８万９千戸と３．６％の増加、空き家率は１３．６％と過去最高」
総住宅数を居住世帯の有無別にみると，居住世帯のある住宅は 5361 万６千戸（総住宅数に
占める割合 85.9％），居住世帯のない住宅は 879 万１千戸（同 14.1％）となっている。
居住世帯のない住宅のうち，空き家は 848 万９千戸と，2013 年と比べ，29 万３千戸（3.6％）増となっている。
また，総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％と，2013 年から 0.1 ポイント上昇し，過去最高となっている。
空き家の内訳をみると，「賃貸用の住宅」が 432 万７千戸（総住宅数に占める割合 6.9％）
となっており，「売却用の住宅」が 29 万３千戸（同 0.5％），別荘などの「二次的住宅」が 38万１千戸（同 0.6％），「その他の住宅」が 348 万７千戸（同 5.6％）となっている。
空き家の内訳について，2013 年と比べると，「賃貸用の住宅」が３万５千戸（0.8％）増，
「売却用の住宅」が１万５千戸（4.9％）減，「二次的住宅」が３万１千戸（7.5％）減，「その他の住宅」が 30 万４千戸（9.5％）増となっている。
総じて、空家数が増加していることが分かりますが、賃貸用の住宅が４３２万７千戸もあるのですね！
３ 住宅の所有の関係
「持ち家は３２８０万２千戸、持ち家住宅率は６１．２％」
居住世帯のある住宅（以下「住宅」という。）を所有の関係別にみると，持ち家が 3280 万２千戸で，住宅総数に占める割合（以下「持ち家住宅率」という。）は 61.2％となっており，2013 年と比べ，0.5 ポイント低下している。持ち家住宅率の推移をみると，1973 年以降では，1983 年の 62.4％が最も高く，その後は 60％前後で推移している。
また，借家は 1906 万５千戸で，住宅総数に占める割合は 35.6％となっており，2013 年と比べ，0.1 ポイント上昇している。借家の内訳をみると，「民営借家」が 1529 万５千戸（住宅総数に占める割合 28.5％）と最も多く，次いで「公営の借家」が 192 万２千戸（同 3.6％），「給与住宅」が 110 万戸（同 2.1％），「都市再生機構(UR)・公社の借家」が 74 万７千戸（同1.4％）となっている。
思った以上に持ち家率（６０％前後）って高いのですね。
そして、借家は、ほとんどが民営借家なのですね。
どちらも知りませんでした・・・。
５ 持ち家の購入・新築・建て替え等
「持ち家の取得方法は『新築（建て替えを除く）』が最も多い」
持ち家について，住宅の購入・新築・建て替え等（以下「取得方法」という。）別にみると，「新築（建て替えを除く）」が 990 万２千戸（持ち家総数に占める割合 30.2％）と最も多く，次いで「新築の住宅を購入」が 738 万９千戸（同 22.5％），「建て替え」が 565 万６千戸（同17.2％）などとなっている。
また，「中古住宅を購入」は 483 万３千戸（同 14.7％）となっており，そのうち「リフォーム前の住宅」は 336 万５千戸（同 10.3％），「リフォーム後の住宅」は 146 万９千戸（同 4.5％）となっている。
住宅の建築の時期別に取得方法の割合をみると，「1970 年以前」に建築された住宅では，「相続・贈与」が 38.3％と最も高く，次いで「新築（建て替えを除く）」が 19.1％，「その他」が 12.7％などとなっている。
一方で，「2016 年～2018 年９月」に建築された住宅では，「新築（建て替えを除く）」が 44.0％と最も高く，次いで「新築の住宅を購入」が 29.1％，「建て替え」が 18.2％などとなっている。
相変わらず、「マイホーム新築神話」が続いているようです。
６ 借家の家賃・間代
「１ヶ月当たり家賃・間代は専用住宅で３．０％増加」
借家の１か月当たり家賃・間代は 55,675 円となっており，2013 年と比べ，3.0％増となっている。これを住宅の種類別にみると，「専用住宅」が 55,695 円，「店舗その他の併用住宅」が 51,247 円となっており，2013 年と比べ，「専用住宅」は 3.0％増，「店舗その他の併用住宅」は 1.3％減となっている。
借家の家賃はおおよそ５万５千円ということですね。
７ 高齢者のいる世帯の状況
「高齢単身世帯のうち、借家は３３．５％」
65 歳以上の世帯員（以下「高齢者」という。）のいる主世帯（2253 万４千世帯）について，住宅の所有の関係別にみると，持ち家が 1848 万９千世帯（高齢者のいる世帯に占める割合82.1％），借家が 400 万９千世帯（同 17.8％）となっており，主世帯総数に占める持ち家の割合（61.2％）に比べ，高齢者のいる世帯に占める持ち家の割合が 20.9 ポイント高くなっている。
高齢者のいる世帯について「高齢単身世帯」（638 万世帯）をみると，持ち家が 422 万５千世帯（高齢単身世帯に占める割合 66.2％），借家が 213 万７千世帯（同 33.5％）となっており，2013 年と比べ，持ち家が 60 万３千世帯（16.7％）増，借家が 26 万３千世（14.0％）増となっている。
また，「高齢単身世帯」の借家の割合について，1993 年以降の推移をみると，低下傾向となっており，2013 年と比べ，0.5 ポイントの低下となっている。
う～ん、これはどう解釈したらよいのでしょうか？
意外にも高齢者の方が住んでいる世帯の持ち家率が８０％以上と高いです。
もっと、借家率が高いかと思っていましたが、２０％未満ですね。
ちょっと難しいですが、高齢者の方が一人で暮らしていて、借家暮らしの方は、
おおよそ、３人に１人くらいということくらいですかね？
８ 現住居以外の住宅を所有している世帯
普通世帯のうち，現住居以外の住宅を所有している世帯は 511 万世帯（普通世帯総数に占める割合 9.5％）となっている。このうち，居住世帯のある住宅を所有している世帯は 418 万３千世帯（同 7.8％），居住世帯のない住宅を所有している世帯は 138 万２千世帯（同 2.6％）となっている。
現住居以外の住宅を所有している世帯について，現住居以外に所有する住宅の主な用途の割合を居住世帯の有無別にみると，居住世帯のある住宅は，「親族居住用」が 59.1％と最も高く，次いで「貸家用」が 29.3％，「その他」が 13.9％などとなっている。また，居住世帯のない住宅は，「その他」が 52.8％と最も高く，次いで「二次的住宅・別荘」が 27.5％，「貸家用」が 13.9％などとなっている。
「家計を主に支える者の年齢階級が高いほど，
現住居以外の住宅を所有している世帯の割合が高い傾向」
現住居以外の住宅を所有している世帯について，家計を主に支える者の年齢階級別にみると，「65～69 歳」が 78 万７千世帯と最も多く，次いで「70～74 歳」が 66 万４千世帯，「60～64 歳」が 63 万８千世帯などとなっている。
また，年齢階級別に普通世帯数に占める現住居以外の住宅を所有している世帯の割合をみると，年齢階級が高くなるほど，その割合が高くなる傾向となっており，「50～54 歳」から「85 歳以上」までの区分では，いずれも 10％以上となっている。
自宅以外の不動産を持っている方は、高齢者ほど多い、と読み取れますね。
データから読み取れることのまとめと不動産投資戦略
超ざっくりですが、データから読み取れることをまとめます。
- 絶対数として供給過剰になっているのは、８４０万６千戸
- そのうち、賃貸用の住宅が４３２万７千戸
- 借家は、ほとんどが民営借家
- 借家の家賃はおおよそ５万５千円
- 自宅以外の不動産を持っている方は、高齢者ほど多い
上記から不動産投資戦略を考えると、以下のようになるのかと思います。
「高齢者が保有している供給過剰となっている空き家を可能な限り、安い値段で購入し、
ＤＩＹを施して、５万５千円程度で貸し出す」
すごく単純な考えかもしれませんが、社会問題となっている空き家増加の対策にもなるし、
不動産投資事業としても成立しそうなので、一挙両得なのかなと思いました。
私の勝手な考えですが、みなさまの参考になれば幸いです。
以上！
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