はじめに
これまで、不動産投資の体験談や書評を中心に記事を記載してきましたが、
そもそも、「不動産投資って、どんな種類があるの？」という基礎的な内容について、
触れていませんでしたので、
今回は「不動産投資の種類とその特徴」について、解説していきます。
「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」
まず、不動産投資の種類の解説のまえに、用語の解説をします。
それは、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」です。
上記、ウィキペディアから引用しますが、「キャピタルゲイン」とは、以下の内容です。
キャピタル・ゲイン（英: capital gain）とは、債券や株式、不動産など資産価値の上昇による利益のことを言う。購入価格（に購入経費を加えた額）と売却価格（から売却経費を差し引いた額）の差による収益（ただし一般事業の仕入れと販売のような流動性・反復性の高い物は含まない）で、資本利得、資産益と訳せる。価格が下がって損をすることもある。この場合はキャピタル・ロス（英: capital loss）と呼ぶ。
要するに、不動産投資の世界では、「土地や建物を安く買って、高く売る」ということです。
一方、「インカムゲイン」とは、以下の内容です。
これに対して、インカム・ゲイン（和製英語: income + gain、英語では「investment income」が一般的）とは、株式の配当、預金や債券等の利息、投資信託の収益分配金等の利益のことである。
こちらも、要するに、不動産投資の世界では、「マンションの一室や戸建て、
アパート１棟やマンション１棟などを所有して、家賃収入を得る」ということです。
ちなみに、私は、基本的には、インカムゲインを重視しつつ、ローン返済が完了したら、
キャピタルゲインを狙う、というスタンスで、不動産投資の運用を考えています。
区分所有マンション（新築・中古）
まず、区分所有マンションの新築と中古についてです。
これは、マンションの一部屋を所有します。
取得金額以外に管理費修繕積立日といった月々の経費がかかります。
利回りだけでなく管理体制もしっかり見ることが大切です。
新築は、首都圏の単身者向け新築マンションの１部屋を購入する投資です。
知識がないサラリーマンをターゲットに、セールスマンが営業の電話をかけて
販売することが多いです。利回りが低く、持ち出しになることも多いので、
基本的には避けるべき物件です。
一方、中古は、中古マンションの１部屋を購入する投資です。
首都圏中心にたくさん売買されています。
利回りはさほど高くありませんが、数百万程度の少額から始められます。
物件によっては、融資を受けられるとあって、小規模からはじめたい
サラリーマン投資家に人気です。
戸建て住宅（新築・中古）
ファミリー向けの戸建て住宅のことです。
アパートやマンションに比べて、供給が少ないため、競争力があり、
一定のニーズがあると言われています。
新築は、利回りが出にくいことから、新築の戸建て投資は一般的ではありません。
一方、中古は、マイホーム向けの戸建てや、マイホーム向けの土地として販売されている
土地に立っている古屋を購入して、賃貸に出します。
一棟アパート（新築・中古）
アパート一棟を所有する投資です。
一棟マンションほど規模が大きくないため、新築中古とも人気があります。
新築は、木造であっても新築アパートであれば、長期間の融資が受けられやすいのが特徴です。
借り上げをしてもらうこともできます。
中古は、地方の高利回りアパートが人気です。
比較的、小規模でお金もかからず、購入できますが、築古は融資がつきにくいです。
一棟マンション（新築・中古）
マンションには、ＲＣ造・ＳＲＣ造・Ｓ造があります。
１０戸未満の小規模な建物から数十戸もある大規模なマンションもあります。
小規模物件で数千万、大規模物件では数億になり、
融資の受けられる高属性の投資家が対象になります。
新築は、事業規模が大きくなるため、個人投資家で手掛ける方はごく少数です。
中古は、投資家がターゲットとするのは、法定耐用年数が２０年以上経った
中古１棟マンションです。
フルローンの融資を付けられることもあり、
リタイアを目指すサラリーマン投資家に人気です。
その他（シェアハウス・駐車場・貸倉庫・民泊・レンタルルーム）
「シェアハウス」は、広めの戸建てや寮の１部屋ずつを貸し出します。
キッチンやトイレなどは共用で、家具家電などはあらかじめ備え付けます。
個人が中古戸建を改装してシェアハウス経営するケースもあります。
「駐車場（コインパーキング）」は、特徴として、
建物への投資がいらない＝資金がいらないことがあります。
とくに、コインパーキング（無人の時間貸し駐車場）は小さな土地でも大丈夫で、
設備投資も業者がやってくれますが、需要のある土地でないといけません。
「賃倉庫」は、トランクルーム・レンタルボックス・コンテナボックス・バイクボックスや
レンタル収納庫といった収納スペースをレンタルして賃料収益を稼ぐ投資法です。
立地を選びますが、水回りがいらない分、設備投資が少なくてすみます。
「民泊」は、旅館業の許可や民泊の届け出をして行う宿泊事業です。
購入して行うケース、借りた物件で行うケース（転貸）があります。
行うにあたっては法律で定められたルールに則って、
消防設備などを設置しなければなりません。
運営は民泊専門の代行会社にまかせることができます。
転貸であれば、少ない自己資金ではじめられます。
「レンタルルーム」は、会議室、パーティルームとして部屋を時間貸しする投資です。
利用者は専門の仲介サイトを使います。
許認可や届け出はいらず、借りた部屋でもできるため、民泊より手軽にできる投資です。
まとめ
ここまでで主な不動産投資の種類を解説してきました。
現実的に、私たちのようなサラリーマン投資家が少ない初期費用ではじめられて、
ある程度の高利回りを得られるのは、地方の中古１棟アパートが妥当かな、といったところです。
私も実際に、インカムゲイン狙いで、地方の中古１棟アパート経営をしており、今のところ、
順調に経営できています。
もちろん、高属性の方、地主の方など、個人属性や状況によって、投資先はいろいろだと思いますが、
最も手軽に始めるためには少額で始められ、かつ、高利回りの物件が良いのかなと思います。
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