はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は第６回目です。
現地調査で高める目利き力、ということで記載していきます。
買う物件は必ず何度も見に行く
利回りや土地値などの定量分析を終え、物件を絞り込んだら、
次は、実際に物件を訪れ、現地調査を行います。
現地調査は大きく分けて「買付前」と「買付後」の２パターンがあります。
これらの２パターンについて、本文Ｐ１８０を引用して、以下に記載します。
パターン１：買付前の現地調査
| 見る目的 | ライバルを出し抜き、いち早く買付を入れるかどうか判断するため |
| アクション | 速攻で見に行く 大きな問題がなければ、速攻で買付を入れる |
| 見るポイント | 定量分析をクリアしているのであれば必要最低限（外観だけ）でＯＫ 物件の状況、管理の状況、周辺環境をさっと見る お隣さんと話す機会があれば、積極的にヒアリングする |
| 見に行く時間 | 物件を見つけたら、平日でも、深夜、早朝などに速攻で見に行く |
パターン２：買付後の現地調査
| 見る目的 | 売買契約までに物件を見極める（本当に買ってよいか最終判断をする） |
| アクション | 細かく何度も見る 情報に偽りがないか見る 売主への質問事項を念頭に入れながら見る |
| 見るポイント | 物件から駅まで歩いてみる 入居者が本当にいるのかどうか、窓辺やポストなどよく確かめる パッと見ではなんだかわからない設備がないか確かめる（質問事項） 内見できれば室内を見学する 水たまり、変な匂いがないかなど、五感を活かしてチェックする 隣地との標識（くい）などがあればチェックする |
| 見に行く時間 | 昼、夜、平日、休日、晴れの日、雨の日、できるだけタイミングを変えて見に行く |
現地で見るべき３つのポイント
現地調査では、以下の３つのポイントから物件を見ていきます。
こちらも本文P１８４を一部改変して引用し、以下に記載します。
| １．物件の状況 | ２．管理の状況 | ３．周辺環境 |
| 建物の状態 | 入居者の状況 | 物件の周囲 |
| 設備の状態 | 清潔さの状態 | 周辺の施設 |
| ハザード関連 |
現地調査とは”写真撮影”のこと
現地調査とは、言い換えると「写真撮影」です。
写真を撮ることの３つのメリットは以下の内容です。
- 記録が正確
- 資料として提出できる
- フレーム（枠）で切り取れる
また、写真撮影をする際は、５W１Ｈを意識しましょう。
- いつ（ＷＨＥＮ）
- どこで（ＷＨＥＲＥ）
- なぜ（ＷＨＹ）
- 誰に（ＷＨＯ）
- 何を（ＷＨＡＴ）
- どのように（ＨＯＷ）
これらを意識しない場合は、漫然と撮影すると何に使うか自分でも不明瞭ですし、
必要な情報が撮れていない写真になってしまいます。
一方、これらを意識した場合は、誰に、何を説明するために撮ったかわかりますし、
後の活用法が見えている、つまり、必要な情報が撮れている、ということになります。
また、撮るべきポイントは、以下５つです。
- 全体を伝える
- 境界を伝える
- 共用部を伝える
- 設備状況を伝える
- 物件の状態を伝える
現地調査＝写真撮影をする際は、上述のポイントを意識して実施しましょう！
アピールできる買付証明書の書き方
物件調査が一通り終わり、シミュレーション、物件調査、
ともにＯＫの段階になったら、次は速攻で買付申し込みを行います。
アピールポイントの詳細は、省略しますが、
一番のポイントは、「いかに自分が買える人間か」を訴えることです。
「買える人間」とは、例えば、現金で即決で購入できる人、
必ずローンが通り物件を購入できる人です。
逆に「買えない人間」とは、頭金もなくローンも通らないような人のことです。
売主にとって、この買主はしっかりとした職業に就いており、
預貯金もあり、金融機関とも取引実績があり、
多少ローンが減額されても購入してくれる「買える人間」であることが最も重要なのです。
最後に
第６回では、現地調査で高める目利き力について、記載しました。
第７回は、金融機関探しから始まる一流投資家への道について、記載していきます！
６回目は以上！
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