はじめに
遂にネットニュースにタイトルの内容が出ましたので、私なりの所感を記載したいと思います。
引用元は、以下です。
引用記事
これまで学生時代に住む賃貸アパートから、ワンルームマンションに住み替えて、結婚して分譲マンションに移り住み、家族が増えるとさらに新築の一戸建てを買ってあがり、という住み替えの“住宅すごろく”が常識でした。
いま、この常識が変わろうとしています。
海と山に囲まれた神奈川県・鎌倉市。Webクリエイターの福田美佐子さんは昨年、東京・渋谷区のマンションからこの場所へ引っ越してきました。以前は都内で働いていましたが、コロナの影響で仕事はほぼテレワークになりました。
「仕事を家の中でずっとやっていたら、すごく圧迫感があると思っていました。息苦しくなり、郊外にいい物件があれば引っ越そうと」（福田さん）
福田さんが移住のため購入したのが、高台にある戸建てです。2階建てで間取りは2DK、広さは80平方メートルと、以前暮らしていたマンションの約3倍です。庭にはウッドデッキまで設置。天気のいい日はここで食事やヨガを楽しむといいます。
そんな福田さんの家ですが、実は築62年の中古住宅です。購入したときのリビングから、2つあった部屋の壁を取り除き、開放感のある部屋へとリフォームしました。壁紙はカラフルなものに張り替え、中古住宅特有の古臭さはありません。
「中古でも比較的きれいな状態で、ちょっと手を入れたら快適になりそうな家なら、値段も手頃ですし、新築にこだわらなくてもいい」（福田さん）
実は福田さんのように中古の戸建てを購入する人が今、増えています。中古戸建て成約件数は首都圏で今年既に1万4279件に上り、過去最高の数値になっています。その背景の一つに環境問題があります。
年間8000棟のリフォームを手がける住友不動産の関川信治さんによれば「今までは自分の家をリフォームする人が多かったが、ここ最近は中古を買ってリフォームする人が増えている」といいます。 新たに家を建てる場合に比べて環境負荷を減らせることも、中古が人気の理由です。そこで住友不動産では、新たな試みとしてこれまでリフォームの際に廃棄していた木材を再利用しています。廃棄物を減らすだけでなく、新たな資材の調達を減らせるため、CO2排出量の削減に繋がります。
日本の住宅の常識と言えば、“新築信仰”。住宅の流通市場の中で、中古のシェアは14.5%。欧米に比べると圧倒的に低い割合です。
しかし、なぜそうした信仰が生まれたのでしょうか。
不動産コンサルタントの長嶋修さんは国の政策にも原因があると指摘します。
「住宅が1戸売れることでの経済波及効果、トータルで2倍の波及効果がある。景気をよくしようと思うと1丁目1番地は住宅政策で、住宅市場を盛り上げようとする。とりわけ新築ということになってきましたし、今もまだその流れは続いている」（長嶋さん）
その結果、中古の市場は広がらず、現在日本の空き家は約848万戸と社会問題化しています。そうした課題を解決しようと、IT企業「コラビット」ではAIを使って、家の売却価格を査定するサービス「ハウマ」を始めました。「ハウマ」では住所や築年数、土地の面積などを入力すると、売る人も買う人も簡単に価格を把握できます。
中古の戸建ては築年数や土地の形、間取りなど、全てが”一点もの”。基準がなく、相場がわかりづらいのが、市場が広がらない理由でした。
「すぐに価格もわかるようになってますし、今は中古車を買うのは当たり前。そういう世界が不動産にも訪れる」（コラビットの浅海剛CEO）
中古戸建ての市場を活性化させようとする動きは、大手の住宅メーカーでも始まっています。これまで新築戸建て販売をメインにしてきた「パナソニック ホームズ」では、今年4月から中古戸建てを買い取り、品質を保証した上で販売するビジネスに参入しました。
「20年経つと建物の評価はほぼゼロになっていました。そういったものをもう一度再生する」（パナソニック ホームズの赤羽潤さん） 営業担当の赤羽さんがやってきたのは、空き家となった一軒家。何をするのでしょうか。
「（この家は）は24年前に当社で建てました。手放されるということで、当社に査定の依頼がありましたので、内覧に来ました」（赤羽さん） 床下に潜り、水漏れやシロアリの被害がないか点検。ベランダや天井など、建物の状態を隅々までチェックしていきます。その数、50項目以上。さらに取り出したのが、メンテナンスやリフォームの履歴です。
「当社（の物件）には、過去のメンテナンスやリフォームの履歴が備わっています。引き継ぐことで、次のオーナー様に安心して住んでいただける」（赤羽さん） 買い取った戸建ては、問題があれば補修を行い、一定の基準をクリアした上で販売します。 「価値を重ねることによって、中古住宅を購入する人が増える。市場の活性化に繋がると考えています」（赤羽さん）
所感
ようやくこういったサービスが出てきましたね。
というか、そもそも新築信仰に「異変」という表現もどうかと思いますが・・・
私の家の周辺でも相変わらず、新築の建売がバンバン建設されていて、
「いつまで経っても新築信仰は変わらないんだなぁ～」と思って、
眺めていましたが、ようやく転換点がやってきたのかな、という感じです。
どう考えても、統計データから見れば、これから人口減少していくし、
少子高齢化が進み、世帯数は１人世帯が多いために人口減少と同じ速度で
減っていくわけではないですが、ファミリー向けの新築戸建てなどは、
絶対に需要と供給バランスがくずれ、空き家が増えていくことが予想されますよね。
だから、ずっと、私は、戸建てリフォームや、一人世帯向けアパートリフォームなど
物件の再生をするべきで、新築を建てるべきではない、と考えていました。
もちろん、建設業界に携わってらっしゃる方々のことを考えると、一概にそう言えない
部分もあるかもしれませんが、国策として、そういったことを検討していく必要がある
と思っています。
新自由主義ではないですが、民間の会社が新たなサービスを考えるのもよいですが、
政府主導でこういった観点で、考えてほしいなぁ、というのが本音です。
まあ、あと、失われた２０～３０年で、所得はあがらず、税金は増えていて、という
状態で、そもそも新築が買えない、という事情もあるのだろうと思っています。
いずれにしろ、今後は、新築をバンバン建てて売る、のではなく、
中古物件をリフォームして売る、というビジネスモデルが重要になっていくのだろう、
と予想しています。
一応、「不動産投資家の端くれ」としては、こういった社会問題の解決の一端にも
役立てるのでは、と思いながら、日々、過ごしています。
結果、社会的貢献をしつつ、自らの収入・利益も確保して、日本全体が経済的安定
を持てる社会になることを望んでいます！
以上！
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