はじめに
私（妻の法人）は、2021/12/22現在、一棟アパート満室経営中で、
２棟目アパートを絶賛開拓中なのですが、そもそもアパート経営とは、どんな事業なのか？
また、利益を最大化するための対策を整理していこうと思います。
オーナーの仕事は判断すること
他の事業同様、経営者の最終的な仕事は「判断する」というものです。
アパート経営も例外ではありません。
自主管理にしろ、管理委託にしろ、最終的な判断はオーナーがしなければなりません。
自主管理の場合は自分で直接マネジメントしているわけですから、
各業者に細かいところまですべて自分で指示を出し、判断する必要があります。
管理委託している場合は、管理会社からの報告を受けて判断をすることになります。
そして、管理委託するオーナーにとって、
どのような管理会社に委託するかという判断はとても重要です。
実際、管理委託する場合、委託する管理会社の能力や手腕によって、入居率、
ひいてはアパート経営の成否自体が大きく左右されることは間違いありません。
ですから、現在の運営状況を分析して、今後の運営がうまくいかなそうだということであれば、
管理会社を変更するというのも１つの大切な判断です。
管理会社が悪いというのは言い訳にすぎません。
その管理会社に委託するという判断をしているのが自分自身なのですから。
特に、親の代からの知り合いだから、近所付き合いの延長線上で、といった「しがらみ」の中で、
管理をお願いしているようなケースはよくある話であり、注意が必要です。
昔は、管理会社の能力によってアパート経営の成否は分かれませんでした。
しかし、今後はそのようなわけにはいきません。
その管理会社が利益を最大化するという視点で業務を任せられる相手かどうか、
というシビアな視点が不可欠になってきます。
そして、優秀な管理会社が見つかったなら、その後オーナーの役割は、
運営上においてどのようなものになるのでしょうか？
答えは、たった１つだけ、最終の判断をすることです。
具体的には、管理会社からの提案や要望に対して、YES or NO をジャッジすることが、
オーナーの唯一の仕事になります。
例えば、長期的に見て、建物維持の観点から大規模修繕が望ましいという提案があったとします。
この提案に沿って工事を行うのか、それとも行わないのかは、最終的には
物件の所有者であるオーナーの判断次第ということになります。
また、家賃の不払いを続けている不良入居者がいた場合、法的手段に基づいて退去してもらうのか、
それとも払ってもらうために粘り強く交渉していくのか、という判断もオーナーの役割となります。
これらはすべて、経営を任せている管理会社からの報告、提案、さらにはその管理会社の
意見に基づいて判断を下す必要があります。
そのためにも、きちんとした提案をし、意見をしてくれる管理会社の存在が重要になります。
管理費の相場
管理を委託する場合には、管理会社に対して、管理手数料を支払う必要があります。
管理手数料は、一般的にその物件から生み出される家賃収入に応じて何％というかたちで
課されるケースがほとんどです。
中には一世帯あたりいくらという料金体系や、
物件ごとに完全に定額という料金体系で行っている会社もあるようですが、
受け取る家賃収入に応じて課金されるケースが最も多いでしょう。
管理費や地域によって若干慣習が異なりますが、
一般的には、居住系のアパートでは、家賃収入の５％前後というのが相場です。
これ以外に発生するものとして、清掃や各種法定点検、
エレベーター保守等の建物管理の費用があります。
また、更新料が発生した際には、受け取った更新料の半分程度を事務手数料として
管理会社に支払います。
新規に入居者を入れる場合には、家賃１ヶ月分の金額を、広告料として支払うのが一般的です。
なお、仲介手数料および広告料については、入居者募集の重要な項目となります。
以上！
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