「アパート経営事業で利益を最大化するために！」その５

はじめに

私（妻の法人）は、2021/12/22現在、一棟アパート満室経営中で、

２棟目アパートを絶賛開拓中なのですが、そもそもアパート経営とは、どんな事業なのか？

また、利益を最大化するための対策を整理していこうと思います。

アパート経営というのは基本的に各業務をマネジメントし、コントロールすることです。

例えば、入居者の募集業務。

これはオーナーが自分で客付けするわけではなく、

仲介会社に依頼をして入居希望者さんを紹介してもらいます。

オーナーの役割は、客付けをすることではなく仲介してくれる会社に依頼することです。

ててもの管理でも、オーナーが自分で消防の点検を行うわけではありません。

消防点検を行う会社を見つけ依頼するのがオーナーの役割です。

原状回復工事やリフォーム等も同様で、業務を請け負ってくれる業者に委託し、

工事をしてもらうわけです。

さらに緊急対応についても、オーナーが自分でやることもできますが、

それでは夜眠るのもままなりませんので、外注することになります。

このように、オーナーの仕事とは基本的に関係者をうまく使って、

プロジェクトリーダの立場で各仕事を差配することが中心となります。

さらに、いかに自分の仕事に対して各業者さんに最優先に動いてもらえるか、

というのが、アパート経営の非常に難しいところです。

そのために、例えば、修繕工事など各業務に対する知識・ノウハウはもちろんですが、

それ以上にコミュニケーション能力はアパート経営を成功させるうえで最も重要な能力です。

オーナーの業務のほとんどはマネジメント

今までのアパート経営と言えば、自主管理の場合なら、ただ家賃を集金し、

空室が出れば入居者募集を近くの不動産業者にお願いして、

というかたちが主なものだったでしょう。

管理を委託している場合であれば、近くの不動産会社に管理を「丸投げ」していました。

自分のアパートの状態がどうなっているのか、極端な話、空室の状況すらも

自分ではわからないといった状態で管理を行ってきたオーナーが多いのが実情です。

また、管理を委託されている不動産会社も、ただ家賃を回収し、

入居者を募集して、という姿勢で業務を行っているケースがほとんどでした。

しかし、今後のアパート経営は「ただ待っている」だけでは入居者は集まりません。

何も工夫しなければ家賃水準は下がっていきますし、空室は埋まりませんので、

オーナーの利益が減っていくのは目に見えています。

どのようなリフォームをすればいいのか、仲介会社に最優先に入居者を紹介してもらうための

工夫をして依頼をしなければなりません。

さらには、退去をできるだけ発生させないというような工夫も必要でしょう。

受け身の姿勢では、空室が増えていき利益は減っていく一方です。

オーナーは能動的に、自ら考え、工夫し、行動を起こすという「攻める経営」をしなければ、

今後は利益を得られないということです。

守りの経営と攻めの経営

以上！