はじめに
私（妻の法人）は、2021/12/22現在、一棟アパート満室経営中で、
２棟目アパートを絶賛開拓中なのですが、そもそもアパート経営とは、どんな事業なのか？
また、利益を最大化するための対策を整理していこうと思います。
アパート経営の３つの主要業務
そもそもアパート経営にはどのような業務があるのか見ていきましょう。
そして、そのそれぞれの業務はすべて利益を最大化するために行うという視点が重要です。
アパート経営に関わる主要な業務は、大きく分けて３つあります。
- 入居者募集業務
- 建物管理業務
- 既存入居者対応業務
これらの業務を、利益最大化の観点から行っていくのがアパート経営です。
入居者募集業務
簡単に言えば、空室をどうやって埋めるか、という業務です。
この業務はこれからの大空室時代において、最も重要な業務となります。
賃貸アパートにおいては、一定の割合で必ず退去が発生します。つまり、空室が出ます。
これをいかに早くかつ高く埋めるかということが重要です。
オーナーは、空室を埋めるためにどのようにすればよいのかを考え、工夫する必要があります。
決してオーナーが自分で直接入居者を探す必要はありません。
入居希望者を紹介してくれるところに依頼をするというのが通常の入居者募集教務です。
この募集の仕方が非常に重要であると覚えておきましょう。
客付けをしてくれる仲介会社をうまく活用するというもので、
専門的にはリーシングマネジメントといいます。
また、募集業務の中には、募集をするための条件を整える仕事もあります。
退去後の原状回復工事やリフォーム工事の手配です。
これらの業務を総合的に行うのが入居者募集業務です。
建物管理業務
建物管理業務とは、アパートの建物を維持管理するものです。
大きくは清掃業務、点検業務、建物改修工事に分かれます。
清掃業務は、日常清掃と定期清掃に分かれます。
１～２週に１度行うのが日常清掃業務でゴミをとったり、
汚れているところを拭いたりする業務です。
建物の規模や状況に応じて設定します。
定期清掃は年に一度、もしくは半年に一度くらいのペースで行う大規模清掃で、
ブラシで共用部を清掃したりというものです。
オーナー自身で清掃を行ってもいいですが、任せるケースが多いのが実情でしょう。
できるだけ安くきちんとした清掃を行ってくれる業者を見つけ、依頼することが肝要です。
点検作業は、リスク管理の点から重要なものです。
火災保険、地震保険といった保険と同じように、万が一に備えるという面では
保険と同様の性質のものと言えるでしょう。
これらの点検関係はオーナが自分でやるものではなく、基本的には専門の業者に依頼します。
きちんと対応してくれる業者を厳選しましょう。
次に建物改修工事です。
建物は年数を経るごとに劣化していきます。
アパートを経営する上では、建物の維持管理は重要な仕事です。
きちんと施工してくれる業者を選定し依頼することが重要ですが、
この業者選びが非常に難しいのも事実です。
これらの業務はともすればムダなコストのように思われがちですが、
入居者に満足して住んでもらうという観点、つまり退去を防ぐという視点に立てば、
必須であることがお分かりかと思います。
もちろん、ただやればよいというものではなく、
利益を最大化するという視点で行う必要があります。
コスト意識を持って行うことが大切なのは言うまでもありません。
既存入居者対応業務
既存入居者対応業務は、大きく３つに分かれます。
１つめは、最も大切な家賃集金業務です。
必ずしも全員がきちんと家賃を払ってくれる時代ではなくなりました。
オーナーにとっては、いかにもれなく家賃を回収するかというのが収益に直結します。
そのために、保証会社への加入や自動引き落としの設定といった仕組みづくりは大切ですし、
滞納に対する督促の方法、さらには悪質入居者の追い出しなどの対応も想定しておきましょう。
２つめは、入居者からの要望への対応で、大きく２つに分かれます。
まず、クレーム対応です。
入居者からは「水が漏れた」「水が出ない」「隣の音がうるさい」など様々なクレームが
ありますが、ポイントはすぐに対応することです。
これが送れると「対応が遅い」ということで２次クレームに発展してしまいますし、
最悪の場合、退去につながってしまいます。
次に、契約関係に関する入居者からの要望です。
特に最近多いのが家賃を下げてくれというものですが、この要望に対しては、
個別的な要素を勘案し、対応することが肝要です。
建物の不具合等に関するクレームは無条件に即座に対応しなければいけませんが、
要望については利益を最大化するためにはという視点から、
シビアに「要望を受け入れる、受け入れない」の判断をすることが重要です。
３つめは、入居者への提案業務です。
いかに入居者の退去を減らし、長期入居につなげるかが重要という視点に立てば、
受け身の対応だけではなく、
オーナー側から入居者へ様々な提案をしていくことも求められます。
入居者への前向きな提案を行うことは、今後非常に重要な業務となっていくことでしょう。
例えば、キッチンやエアコンを無料で交換したり、お風呂に追い焚き昨日を付けたりといった
サービスを考案し、提案することで、既存入居者の流失を防ぐことなどがあげられます。
ただし、コストを無制限にかければよいというわけではありませんので、
あくまでも費用対効果を勘案して行うことが大切です。
以上！
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