「まずはアパート一棟、買いなさい！」　完全解説！　５回目／全９回

はじめに

本記事では、「まずはアパート一棟、買いなさい！」を９回に分けて、解説していきます。

本記事は５回目です。

５回目は、「購入価格は自分で決める！値切りの交渉術」ということで記載していきます。

賢い経営者ならば、売値では買わない

物件探し、下見と現地調査を経て、ついに買ってもよいと思う物件が見つかったとします。

しかし、このとき、売値そのままで買ってしまうようでは、残念ですが、

あなたは経営者としてのセンスに乏しいかもしれません。

不動産に「定価」はありません。当然そこには売主側が利益を載せてきます。

ただし、こちらも商売ですから、

収益性を上げるためには１円でも安く買わなければなりません。

どれだけ値引き交渉ができるかがあなたの不動産経営に大きく影響するのです。

それに言うだけタダです。

値引き交渉に失敗して、なにかしらの社会的制裁を受けるわけではありません。

ダメならダメで構いません。

必要な利回りを確保できていない場合には、潔くあきらめるか、

もう少し妥協点を探っていき、必要な利回りが確保できない場合は見送ればいいだけの話です。

値引き交渉ではブレないこと

値引き交渉で大事なのは、「ブレないこと」です。

一番よくないのは、自分がいくらまでなら妥協できるのかをしっかり定めないことです。

自分の中で「ここまでなら買ってもいい」というラインを決めておかないと、

「まあ、いいか」という感じでどんどん妥協してしまうことにもなりかねません。

不動産投資は事業であり経営なのですから、収益を追求しなければなりません。

収益性を上げるもっとも確実で有効な方法は「安く仕入れる」ことにつきます。

ですから、利回りにはとことんこだわりましょう。

購入予算を算出するときの注意点

物件の購入予算は慎重に決める必要があります。

まず、物件を購入する際の諸経費は必ずかかりますので、これは最初から計算に入れておきましょう。

諸経費を考慮すると、表面利回りから１％は収益性が下がることになります。

１０００～２０００万円程度の物件では、リフォームして建物や居室の魅力を

アップさせて入居者を引き寄せなければなりませんから、その費用もかかります。

特に築古物件は、何百万円もかけて大規模なリフォームが必要な場合があります。

その他にも購入後には管理会社への管理料、共用部分の光熱費、固定資産税、などもかかってきます。

これらをすべて勘案して、慎重に判断していきましょう。

値引きを勝ち取るテクニック

その物件をいくらまでなら買えるか予算を決めたら、いよいよ値引き交渉開始です。

基本は、その物件の弱点をすべて洗い出して、相手にも同じ認識を持ってもらうことです。

それらは例えば以下のような内容です。

1. 駅から遠い
2. 日当たりが悪い
3. 外観が汚い
4. 設備が古い
5. 和式トイレを洋式に

このときのポイントは自分が持ち主になったら、ここをこう直すということをしっかり説明し、

その分安く買わなければ、割に合わないということを納得してもらえば、

相手も気持ちよく値引きに応じてくれるはずです。

値引き交渉は心を込めて「ご相談させていただく」というスタンスを崩さずに慎重に行いましょう。

ただし、実際には売主と膝を突き合わせて交渉する訳ではなく、

売買を仲介する業者（＝不動産屋）が間に入りますから、

「ご相談させていただく」というスタンスは守りつつ、

自分の主張を遠慮なくぶつけるようにしましょう。

有利な値引きをするには相手を知ること

売主はなんらかの「売らなければならない事情」を持っているはずで、

もし、その事情がわかったとしたら買主は有利な立場に立てます。

そうした事情をどうやって知るかというと、その情報源は仲介業者となります。

簡単な情報であれば、下見の際にいろいろ質問するうちに、明かしてくれる可能性があります。

仲介業者も売買を成立させて、手数料を稼ぎたいわけですから。

仲介業者を味方につけられると、さらに有利に交渉を進められます。

値引き交渉は、お互いに妥協しあって、お互いに利益のあるWin-Winの取引が理想です。

値引きを勝ち取るには情報が必要不可欠な武器となりますから、

仲介業者と良好な関係を築けるように心がけましょう。

リフォームの見積もりも進めておく

購入を決意するまでには何度か下見をすることになりますが、

一回はリフォーム業者と一緒に下見をして、見積もりを取っておきましょう。

見積もりだけであれば、無料ですし、その見積もりは値引き交渉の説得材料になります。

また、金融機関に対しても希望融資額に近づけるための根拠となりますから、

ぜひともやっておくべきです。

購入時の諸費用はこれだけかかる

諸費用の内訳としては、以下７種類があります。

1. 仲介手数料　　４００万円超であれば、「売買価格の３％＋６万円」
2. 登録免許税　　おおよそ１０万円～２０万円
3. 不動産取得税　おおよそ十数万円
4. 印紙税　　　　１０００万円超５０００万円以下の場合、１万５０００円
5. ローン手数料　おおよそ十数万円
6. 司法書士報酬　おおよそ６～８万円程度
7. 固定資産税および都市計画税の精算金

すべての諸費用を合算するとおおよそ物件購入価格の６～７％というのが一般的なところでしょう。

大家さんが入ったほうがいい保険

大家が入る保険は、入居者が入る保険とはやや性格が異なり、建物そのものにかける保険です。

火災保険、住宅総合保険、施設賠償責任、休業家賃保証、地震保険などに入れば、

一通りのリスクには対応できるでしょう。

また、入居者が原因の火事の場合は入居者の保険で対応できるのですが、

放火やもらい火の場合は、大家が保険に入っていないとアウトです。

入居者が原因でない事故や災害は多いため、やはり保険には入ったほうがいいわけです。

築古物件の場合は、なにがあるかわかりませんから、

火災保険ではなく、住宅総合保険に入って、さらに地震保険にも入ったほうがいいでしょう。

以上！