はじめに
本記事では、「超実践 不動産投資のプロ技」を７回に分けて、解説していきます。
本記事は６回目です。
６回目は、「収益を上げるための物件運用術」ということで記載していきます。
オーナーがやるべきなのは方向性を示すこと
不動産投資の基本ロジックは「買う」「持つ」「売る」の３つです。
ここからは、「持って」からのお話です。
「投資用不動産の運営」「賃貸経営」というと難しそうに聞こえますが、
大部分の不動産オーナーは、管理会社にその管理を委託しています。
その内容は主に次のようなものです。
- 家賃の収納代行
- 空室発生時の募集
- 空室発生時の修繕手配
- 退去時の立会い
経営者がやるべきは、方向性の提示と、それをチームと共有することです。
方向性には、次のようなものがあります。
- とにかく満室稼働
- とにかく高い賃料
- 入居者の属性重視
理想を言えば、満室稼働で、高い賃料で、優良入居者のみで手間なく
延々とお金を生み出してくれる不動産が理想ですが、
退去というものは必然的に発生します。
賃貸経営において、オーナーの意向を入れ込んでいくのは、まさにこの退去時です。
修繕をどのレベルにするのか、募集賃料をどうするのか、どんな入居者を狙うのか。
ここからは運営に際して、プロが押さえておく項目にフォーカスしていきます。
プロの管理会社の選定方法
保有する物件が区分の１部屋だけ、小さな一棟アパートだけならば、
賃借人と直接やり取りをする「自主管理」をする方もいますが、
不動産業者やプロ投資家は、管理のプロである管理会社を活用するのがセオリーです。
管理会社といっても、会社だけでなく、その担当者によって当たり外れはあるものですから、
最終的には任せてみるまで、判断するための絶対的な指標はありません。
管理委託する以前に判断できる客観的な材料は主に次の３つです。
- 管理料
- 管理戸数
- 管理業者のタイプの違い
これらは電話で問い合わせるなり、管理会社に訪問して話を聞くなりで、
担当者から聞くことができる項目です。
たとえば、次のように質問をするといいでしょう。
「御社の管理料は何％ですか？それには清掃なども入っていますか？」
「今、管理している戸数はどれくらいあるのですか？管理担当は何人くらいですか？」
「自社で客付け営業する感じですか？それとも客付け業者さんに協力してもらう感じですか？」
管理会社に求められるのは客付け力です。
極端な話、ここが強ければ他が緩くても許される傾向があります。
「空いたらすぐに埋めてくれる」管理会社はすごくありがたいですが、
「出る前に決める」のが最強の管理会社です。
空室対策をヒト任せにはしない
不動産投資の顕著なリスクが「空室」であることは言わずもがなです。
どれだけシミュレーションでいい数字が出ていようとも、
実際に賃貸物件として稼働しなければ意味がありません。
しかし、すべての賃貸中の物件に、いつかの退去は必然的に発生します。
その発生する空室期間をいかに短くして、
「お金を生み出すマシーン」として素早く再稼働させるか、ここがポイントです。
退去後に速やかに修繕を実施し、次の入居者を確保できる状態にする必要があります。
空室対策として不動産オーナーができる選択肢は大きく次の３つです。
- 自らも募集に動く
- 条件変更
- 物件価値の増進
不動産投資というものは、賃貸の稼働中は自動で稼いでくれる「ただの投資」の
色合いがあるものの、いざ空室の発生時には、やはり「賃貸経営事業」だと認識されます。
場所がすごくよかったりすると、たいした修繕をしなくても、すぐさま入居がついたりして、
経営手腕を発揮するまでもない羨ましい不動産もありますが、それは稀です。
土地・建物の持つポテンシャルを最大限引き出してあげるのは、
やはり不動産オーナーの醍醐味です。
リフォーム業者の付き合い方
賃貸経営に本気で取り組むプロとしては、リフォーム業者さんとの円滑な関係は欠かせません。
通常空室が発生した際には、管理を委託している管理会社が修繕業者を手配し、
見積もりを提案してきます。
もちろん、出てくる見積もりは、管理会社の手間賃が上乗せされたかたちになっています。
オーナーにやさしくない管理会社だと、
リアルな見積もりに一律で２０％乗せているケースもあります。
一方で、不動産業者や専業大家などのプロは管理会社が外注する先の
「リフォーム・修繕業者そのもの」と直接請負契約を締結するのが当たり前になっています。
賃貸経営において、この修繕費用は結構大きなコストです。
入居候補者の内見が入るように、写真映えするようにしたい。
その反面、過度にお金をかけると投資として成立しない。
この問題は大家業をやっている人であれば、誰しもが経験するところ。
管理会社からあがってきた見積もりを鵜呑みにするのでは、
いつまでも素人の域を脱することはできません。
プロ化を目指すのであれば、直接のやり取りはぜひ経験するべきです。
修繕依頼の指示はどうすればいいのか？
慣れないうちは、Ｗｅｂサイト、特にGoogleの画像検索やリノベーション業者の施工例が
あるサイト等から「こんな雰囲気にしたい」と参考になる内容のＵＲＬを送ったり、
画像をまとめて提示したりするのが早いです。
これらのＷｅｂサイト等から、スクリーンショット等で、ワードやパワーポイントなどに
貼り付けるなどして、業者さんに送信するのが、簡単です。
もし、特定の使いたいグザイ、シャワー水栓や、照明器具、モニターホン等が決まっている
のであれば、設備ならAmazonや楽天などから、そのＵＲＬや品番・価格の記載箇所を
まとめて提示したり、壁紙等であれば、Ｗｅｂカタログから、品番と施工箇所を
写真や平面図で図示したりするとよいでしょう。
プロパンガス業者を活用する
昨今、不動産オーナーに向けての営業として、
「給湯器のフルメンテナンス」「モニター付きインターホン」「ガスコンロ」、
このあたりまでプロパンガス業者が面倒を見てくれるケースがあります。
これらの費用を羅列してみると次のようになります。
- 給湯器（交換・新規設置）：１５万円
- エアコン（交換・新規設置）：１５万円
- モニター付きインターホン：１万円
- ガスコンロ：１万円
- 合計 約３２万円
戸建の１世帯ならまだしも、これが一棟アパート・一棟マンションで１０世帯なら３２０万円、
２０世帯なら６４０万円、これだけの設備費用となると、不動産投資家・大家としては、大事です。
ほかにも無償インターネットやウォシュレットなどまでサービスで無償貸与ということもあります。
これらの設備関係がすべて無料となると、大家としては嬉しいかびり。
また、設備の貸与といったサービスでなく、戸当たり〇万円といった「紹介料」等の名目で
お金をもらえるケースもあります。
ただし、現状で都市ガスが入り、稼働状況がいい物件であれば、プロパンガスへの変更は
ガス器具の変更とガス料金のアップという条件変更となるため、わざわざ変更する必要はありません。
プロの不動産業者・不動産投資家は、すべて空室のような物件を購入してリノベーションをする、
新築アパートを建築する、こういった場合にプロパンガス業者のサービスをフル活用し、
給湯器をタダで新品に交換しています。
リフォーム業者の相見積もりのごとく、プロパンガスも相見積もりは有効です。
プロがしているリスクヘッジ
地震大国である日本の不動産投資において、災害の発生は頭を悩ませる項目です。
投資する対象が、土地・建物という現物そのものですから、火災による消失や、
地震における倒壊などは、「賃貸」自体ができなくなる致命的なリスクとなりえます。
これらの自然災害に対する、主なリスクヘッジ方法としては、保険への加入が挙げられます。
あまり記憶になくても、アパートローン等の融資を使うにあたっては、
火災保険の加入が必須であるため、意図しないうちに入っているでしょう。
その他のリスクヘッジには以下のようなものがありますので、注意しましょう。
- 空室リスク対策
- 滞納リスク
- 借入金利の上昇リスク
- 流動化リスク＆不動産価格の下落リスク
以上！
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