「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」 完全解説! 6回目/全9回

はじめに

本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を9回に分けて、解説していきます。

本記事は第6回目です。

現地調査で高める目利き力、ということで記載していきます。

買う物件は必ず何度も見に行く

利回りや土地値などの定量分析を終え、物件を絞り込んだら、

次は、実際に物件を訪れ、現地調査を行います。

現地調査は大きく分けて「買付前」と「買付後」の2パターンがあります。

これらの2パターンについて、本文P180を引用して、以下に記載します。

パターン1:買付前の現地調査

見る目的ライバルを出し抜き、いち早く買付を入れるかどうか判断するため
アクション速攻で見に行く
大きな問題がなければ、速攻で買付を入れる
見るポイント定量分析をクリアしているのであれば必要最低限(外観だけ)でOK
物件の状況、管理の状況、周辺環境をさっと見る
お隣さんと話す機会があれば、積極的にヒアリングする
見に行く時間物件を見つけたら、平日でも、深夜、早朝などに速攻で見に行く
本文P180より引用 とにかく速攻で動くことが大事!!!

パターン2:買付後の現地調査

見る目的売買契約までに物件を見極める(本当に買ってよいか最終判断をする)
アクション細かく何度も見る
情報に偽りがないか見る
売主への質問事項を念頭に入れながら見る
見るポイント物件から駅まで歩いてみる
入居者が本当にいるのかどうか、窓辺やポストなどよく確かめる
パッと見ではなんだかわからない設備がないか確かめる(質問事項)
内見できれば室内を見学する
水たまり、変な匂いがないかなど、五感を活かしてチェックする
隣地との標識(くい)などがあればチェックする
見に行く時間昼、夜、平日、休日、晴れの日、雨の日、できるだけタイミングを変えて見に行く
本文P180より引用 最終判断となるため、問題となりそうなポイントはすべて洗い出しておく!!!

現地で見るべき3つのポイント

現地調査では、以下の3つのポイントから物件を見ていきます。

こちらも本文P184を一部改変して引用し、以下に記載します。

1.物件の状況2.管理の状況3.周辺環境
建物の状態入居者の状況物件の周囲
設備の状態清潔さの状態周辺の施設
ハザード関連
P184より一部改変して引用

現地調査とは”写真撮影”のこと

現地調査とは、言い換えると「写真撮影」です。

写真を撮ることの3つのメリットは以下の内容です。

  1. 記録が正確
  2. 資料として提出できる
  3. フレーム(枠)で切り取れる

また、写真撮影をする際は、5W1Hを意識しましょう。

  • いつ(WHEN)
  • どこで(WHERE)
  • なぜ(WHY)
  • 誰に(WHO)
  • 何を(WHAT)
  • どのように(HOW)

これらを意識しない場合は、漫然と撮影すると何に使うか自分でも不明瞭ですし、

必要な情報が撮れていない写真になってしまいます。

一方、これらを意識した場合は、誰に、何を説明するために撮ったかわかりますし、

後の活用法が見えている、つまり、必要な情報が撮れている、ということになります。

また、撮るべきポイントは、以下5つです。

  1. 全体を伝える
  2. 境界を伝える
  3. 共用部を伝える
  4. 設備状況を伝える
  5. 物件の状態を伝える

現地調査=写真撮影をする際は、上述のポイントを意識して実施しましょう!

ポイントを押さえて、写真撮影する!!!

アピールできる買付証明書の書き方

物件調査が一通り終わり、シミュレーション、物件調査、

ともにOKの段階になったら、次は速攻で買付申し込みを行います。

アピールポイントの詳細は、省略しますが、

一番のポイントは、「いかに自分が買える人間か」を訴えることです。

「買える人間」とは、例えば、現金で即決で購入できる人、

必ずローンが通り物件を購入できる人です。

逆に「買えない人間」とは、頭金もなくローンも通らないような人のことです。

売主にとって、この買主はしっかりとした職業に就いており、

預貯金もあり、金融機関とも取引実績があり、

多少ローンが減額されても購入してくれる「買える人間」であることが最も重要なのです。

最後に

第6回では、現地調査で高める目利き力について、記載しました。

第7回は、金融機関探しから始まる一流投資家への道について、記載していきます!

6回目は以上!

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