はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は９回目です。
売買契約・金消契約、そして大家さんの第一歩、ということで記載していきます。
ついに、最終回です！！！( ﾟДﾟ)ﾂｲﾆｺｺﾏﾃﾞｷﾀｶ･･･ﾅｶﾞｶｯﾀ･･･
売買契約までに理解しておくこと
売買契約の前に必ず理解しておかなくてはならないのが重説（重要事項説明書）です。
しかし、初心者がすべてを理解することは困難なため、最低限、以下２つは理解しておきましょう。
- 再建築に関すること
- 契約条件に関すること
１は、物件の前面道路の種類、道路の幅員、その間口の長さから、
きちんと再建築ができるということを改めて確認しましょう。
２は、契約内容について、売主側・買主側に有利・不利になる
条件がないかということをチェックしましょう。
その他、融資特約日付、土地・建物の金額、瑕疵担保免責についても、確認しましょう。
売買契約時に現オーナーにするべき質問
現オーナーに質問すべき内容は以下６つですが、
売主と会えるのは、売買契約時と決済時の２回だけですので、きちんとヒアリングしましょう。
- 物件の設備 外観から判断できない設備
- 修繕履歴 これまでの修繕について
- 入居者 入居者の性格や職業、滞納状況など
- 管理会社 対応の良し悪し
- 入居付け 入居付けに工夫していることなど
- その他の費用 ケーブルＴＶやWi-Fi、町会費など
また、当日、持参していくものについては、以下４つですので、忘れないように気をつけましょう。
- 免許証 身分証（パスポート、住基カード等でもＯＫ）
- 印鑑 実印でなくてもＯＫ
- 印紙代 契約書に貼る印紙の代金
- 手付金 ＡＴＭで引き出せない金額の場合は前日までに準備
お金は足りる？資金繰りの確認
諸費用として、物件価格に対して、７～１０％程度を準備しておきましょう。
なぜなら、金融機関からフルローン（物件価格と同額のローン）を受けても、
付随する諸費用を支払うことができなければ、物件を購入することはできないためです。
引き渡し後はすぐに管理契約を行おう
引き渡し後はすぐに管理契約を行いましょう。理由としては、以下３つです。（本文P298より引用）
- 管理不在期間の防止 入居者に迷惑をかけないため
- 家賃回収トラブル防止 振込先変更には十分な期間を設ける必要があるため
- 好条件を承継する 前オーナーが好条件な契約であればそのままにする必要があるため
最初の１か月は自分で掃除をしよう
ついに念願の大家さんデビューです！が、最初の１か月は自分で掃除をしましょう。
というのも、物件をすみずみまで掃除すると、
これまで見えていなかった細かな故障個所を発見することができるからです。
税務署に青色申告の届け出を出しておこう
初めて物件を購入したら、まずは「青色申告の届け出」を行いましょう。
この青色申告には様々な特典がありますので、不動産賃貸業を行うのであれば、
必ず届け出しておいたほうがよいです。
なお、注意点として、青色申告の届け出は、
事業開始から２か月以内に行わなくてはならないので、十分に注意しましょう！！！
青色申告のメリット・デメリット
青色申告のメリット・デメリットを、本文Ｐ３０７より引用して、以下に示します。
| 事業的規模（５棟１０室） | 業務的規模 | |
| メリット | 青色申告特別控除（６５万円） 純損失の繰越・繰戻 青色専従者への給与支払い 資産損失の全額必要経費計上 | 青色申告特別控除（１０万円） 純損失の繰越・繰戻 |
| デメリット | 帳簿を記載しないといけない（簿記がわからないと記帳できない） | 同左 |
年間スケジュールで大切なポイント
不動産投資家の年間スケジュールはそれほど忙しくありません。
きちんと儲かるよい物件を購入しさえすれば、日々の仕事はそれほど発生しないためです。
以下、一般的な年間スケジュールを示しますので、参考にしてください。
１～３月 賃貸の繁忙期、確定申告
４～５月 準繁忙期、除草
６～７月 特になし
８～９月 準繁忙期
１０～１１月 原状回復、リフォーム
１２月 繁忙期
年間 条件のよい物件を探す・新規金融機関を開拓する
最後に
第９回では、売買契約・金消契約、そして大家さんの第一歩について、記載しました。
これにて、全９回に渡る「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」の解説は終了です。
今後は、実際の体験談を少しずつ記載していきたいと思いますので、お楽しみに！
以上！
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