はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は第７回目です。
金融機関探しから始まる一流投資家への道、ということで記載していきます。
金融機関の種類と特徴
融資を制するものが不動産投資を制するといわれるように、
不動産投資と切っても切れない関係にあるのが金融機関です。
不動産投資でお世話になる金融機関は以下のように大きく４つに分けられます。
- 都市銀行（都銀）
- 地方銀行（地銀）
- 信用金庫・信用組合（信金・信組）
- ノンバンク
１は、三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほの３行のことをいい、融資範囲は日本全国です。
２は、静岡銀行、東日本銀行、スルガ銀行、千葉銀行等で融資単位は県単位です。
３は、西部信用金庫、千葉信用金庫、横浜信用金庫、信用組合等、融資範囲は市区単位です。
４は、トラスト、セゾン、ジャックス等、融資範囲は全国主要都市です。
また、１→４の順に、融資審査は厳しい→優しいになりますが、
１については、平均的なサラリーマンが最初に門をたたくには大きなハードルがあります。
それに対し、２、３、４は融資のハードルが小さくなります。
２は、サラーリマンでも部課長クラスになれば、手の届く範囲となります。
３は、そのエリアに居住、もしくは勤務先があれば口座を作ることができます。
４は、”銀行”ではない金融機関です。
金利が高いという特徴はありますが、融資に際し、年収基準などが厳しくありません。
また、１～４以外に加え、政府系金融機関として、日本政策金融公庫（公庫）もあります。
政府系のため、一般の銀行よりも融資条件は優しいため、
低金利で１０年程度の借り入れであれば、
リフォームなどの少額ローンを依頼するのがよいでしょう。
金融機関を探す３つのステップ
金融機関を探すには以下の３つのステップがあります。（本文P221より引用）
- エリアを選定する → 金融機関には融資可能エリアが存在するため、自分自身の融資可能エリアを把握する
- 制約条件を把握する → 金融機関は独自に融資の制約条件を設けているため、自身が制約条件をクリアしているか把握する
- 実際に行ってみる → 最終的に融資可能性がある金融機関に出向き、融資してもらえるかを確認する
エリアから選定する
金融機関のエリアは以外と狭いため、金融機関に持ち込むことを念頭に入れ、
あらかじめその金融機関に対応したエリアで物件を探すことが大切です。
３つの融資制約条件から選択する
金融機関の制約条件は、おおよそ以下の３つの条件で構成されています。（本文P225より引用）
- 年収 → 金融機関によって求められる年収基準が異なる。
- 資産負債バランス → 自宅、投資物件、購入予定物件のすべての資産と負債のバランス
- 返済比率 → 自宅、車のローンも含めた収入と返済の比率
高所得者ほど誤解する金融機関の常識
いかに、高所得者の常識と金融機関の常識の違いを示します。（本文228より引用）
| 高所得者の常識 | 金融機関の常識 | |
| 年収が高いのは評価されること | ⇔ | まだ存在していないものに価値はない |
| お金をたくさん使っても稼げばよい | ⇔ | お金をたくさん使う生活は好ましくない |
| 預金は多くないが、とくに困らない | ⇔ | 預金は多いほど融資が有利になる |
| 年収が高い＝高額な住宅ローンが組める | ⇔ | 住宅ローンと不動産投資ローンは違う |
| 年収が高い＝高級車のローンが組める | ⇔ | 高級車のローンは融資が不利になる |
金融機関の常識ではすでに存在する資産（預金等）のみが評価対象となります。
物件が先か、銀行が先か
答えは、「物件が先」です。
なぜなら、融資の可能性や最大額は「購入予定の物件の担保価値」で決まるからです。
金融機関を訪問する時の手順
金融機関に行くときの手順を以下に示します。（本文P232より引用）
- まずは電話で不動産投資について取り扱っているか確認する
- 担当者と日程を確認し、実際の店舗に足を運ぶ
- 購入を予定する物件資料と、自分自身の資料を持参する
金融機関アタックリストの作成
１０件の金融機関にあたってやっと１件だけ前向きに検討してくれる金融機関に出会えるため、
最低でも１０件くらいの金融機関に連絡しましょう。
アタックリストの作成方法は、スマホやパソコンの地図で自宅を中心に表示し、
銀行や信金を検索するだけです。
融資のポイントは「支店」「担当」「タイミング」
融資は「支店」「担当」「タイミング」の三拍子がそろったときに出ます。
まず「支店」についてですが、銀行も商売ですから目標額に満たないところのほうが、
より融資を前向きに検討してくれます。
また、「担当」はローンのための稟議書を作成してくれるのですが、
稟議書のできによってローンの金額や条件が変わってしまうため、
担当者はとても大切です。
最後に「タイミング」は、年度末（３末）、または、半期末（９末）です。
なぜなら、各支店はこのタイミングで予算目標を達成しなくてはならないため、
融資に積極的になるのです。
金利と期間はどちらが大切か？
これは一概にどちらが大切と決めることはできません。
なぜなら、Ｃ／Ｆを稼ぐことを重視した戦略をとる場合は、「期間」が大切になりますが、
残債を減らす戦略（Ｂ／Ｓ重視）をとる場合は、期間よりも「金利」を重視することになるからです。
利息が減っても手取りが増えない理由
これは、利息が高いと税金は低くなり、利息が低いと税金は高くなるからです。
金利交渉は「銀行に払うか、国（税金）に払うか」の違いにすぎません。
もちろん、金利が低いほうがよいことは確かなのですが、その交渉や借り換えにより、
その銀行との関係が悪化する場合は考慮が必要ですので、十分に注意しましょう！
金融機関にしてはいけない３つのこと
金融機関にしてはいけない３つのことは、以下です。（当たり前のことですが）
- だましてはいけない
- 評価を信用してはいけない
- 心を許してはいけない
１は、住宅ローンで投資用物件を購入する、一物件一法人一銀行スキームで
他の借金を黙って借入する。こういったことはしてはいけない。
２は、銀行が評価してくれるからよい物件ではない。
銀行は借金さえ返済できれば貸してくれる。
極端な話、あなたの給与だけで返済できるなら貸してくれる。
３は、銀行であれ、ノンバンクであれ、突き詰めると「金貸し」。
心を許して必要以上に自分自身の情報を与える必要はない。
担当者がよい人でもその上司や本部はあなたをシビアに査定していることを忘れない。
最後に
第７回では、金融機関探しから始まる一流投資家への道について、記載しました。
第８回は、管理会社探しから始まる満室経営について、記載していきます！
７回目は以上！
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