はじめに
本記事では、「確実に儲けを生み出す不動産投資の教科書」を９回に分けて、解説していきます。
本記事は第５回目です。
シミュレーションから始まる成功の未来、ということで記載していきます。
不動産投資における「よい物件」の定義とは？
不動産投資における「よい」物件の定義は、当たり前ですが、
「割安」な物件である、ということです。
要するに、その商品そのもののポテンシャルや相場と比較して安いという意味です。
不動産投資の競争力は「割安」な「価格」で買うことができるかどうかで決まるのです。
注意点として、多くの初心者は以下の様々な要素を検討してしまいがちですが、
そうすると物件を精査する視点がブレてしまいます。
- 立地
- 建物の状態
- 設備の内容
- 駅からの距離
- 駐車場の台数
逆に言えば、たとえどんな物件でも「価格」が「割安」でない場合は、
買ってはいけません。
大切なのは場所や建物ではなく「価格」であることは、
絶対に忘れないように注意しましょう。
不動産投資家に求められる「３つの目」
これまでも何度か触れてきましたが、
不動産投資は「投資」ではなく、実際は「事業」です。
要するに、事業を行うということは、あなたが「経営者」になることを意味します。
そして、経営者になるということは、その事業を俯瞰して、
定量・定性の両方の視点で見るスキルを身につける必要があるということです。
では、３つの目とはなんでしょうか？それらは、以下３つです。
- 銀行の目 → 財務諸表でいうところの「貸借対照表（Ｂ／Ｓ）」
- 税務署の目 → 財務諸表でいうところの「損益計算書（Ｐ／Ｌ）」
- お財布の目 → 財務諸表でいうところの「キャッシュフロー計算書（Ｃ／Ｆ）」
これらの３つは財務３表と呼ばれますが、
不動産投資家に求められる「３つの目」とは、
要するに、財務３表を理解するということを意味します。
シミュレーション元データの入手方法
不動産投資のシミュレーションを作成するには、以下４つの元データが必要です。
- マイソク（物件資料）
- 路線価
- 銀行融資条件
- 自分の所得情報
１つめは、不動産屋で取得することができる物件情報が記載されている紙の資料です。
２つ目は、国が相続税や固定資産税を徴収するために日本全国、
津々浦々に張り巡らされた土地の価格のことです。
３つ目は、融資金額、金利、融資期間を意味します。
４つ目は、お勤めされている会社の源泉徴収票や確定申告の数字のことです。
これらの４つの元データをもとに長期のシミュレーションを必ず行いましょう！
最後に
第５回では、シミュレーションから始まる成功の未来について、記載しました。
第６回は、現地調査で高める物件目利き力について、記載していきます！
５回目は以上！
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