はじめに
私（妻の法人）は、2021/12/22現在、一棟アパート満室経営中で、
２棟目アパートを絶賛開拓中なのですが、そもそもアパート経営とは、どんな事業なのか？
また、利益を最大化するための対策を整理していこうと思います。
自主管理と管理委託
今後のオーナーの経営方法に関する選択肢としてはどのようなものがあるのでしょうか？
１つめは、自主管理です。
これは、自分でアパートを経営するということです。
業務をすべて自分で行うというもので、専業の地主さん等は
この形式で経営されている方も少なくありません。
時間的、精神的な余裕がある方にとっては、
自主管理は管理費がかかりませんので有効であるといえます。
ただし、今までのように、ただ受け身でアパート経営をしているだけでは、
今後は生き残っていけませんので、能動的に実践していく必要があります。
２つめは、管理委託です。
これは、本業が別にあってそもそも物理的に対応できない方や、
アパート経営の専門知識・ノウハウを持った専門家に委託することで、
アパートの収益性を高めたいという考え方に立ちます。
自らはオーナーに徹し、現場の実務者からの報告に従って重要なポイントのみを判断する。
要するに経営のアウトソーシングです。
２つのどちらが良い悪いということではありません。
自主管理であれば、自らの経営力を高める必要がありますし、
管理委託であれば、自らのために利益を最大化してくれる
有能な管理会社を見つける必要があるということです。
優良な管理会社を見つける
自主管理と管理委託の割合は、現状それぞれ半分程度と推測されます。
特に、アパート経営以外に本業をお持ちの方は、管理を委託するケースが多いでしょう。
なぜなら、実際に勉強し行動を起こすといっても、一般のアパートオーナーが、
そこまでできるかと言えば、なかなか難しい側面もあるからです。
まして、アパート経営以外に本業をお持ちの会社経営者、開業医、サラリーマンの方は
アパート経営のための時間を取ることは現実的に難しいでしょう。
そこで、オーナーの代理となって、オーナーの利益を最大化するための活動をしてくれる
管理会社を見つけることが、オーナーの重要な仕事になります。
それは「自分の立場に立ってアパート経営をしてくれて、自分の利益の最大化のために
働いてくれる代理人」を探すことと言い換えても過言ではないでしょう。
それも、自分にはない専門知識・ノウハウを持って、
プロとしてアパート経営をおこなってくれる代理人です。
これは、一般の企業経営でも行われている「所有と経営の分離」です。
これをアパート経営に当てはめてみると、アパートオーナーは文字通りオーナーですから、
会社でいうところの株主です。
また、同時に最高意思決定者でもありますので、社長の役割も担います。
ただし、オーナー自身は不動産の専門家ではありませんので、
経営の実務は完全に専門家に任せ、本当に重要なところの判断だけを求められます。
しかし、当たり前ですが、専門家であれば誰でもよいかというと、
そういうわけにもいきません。
優秀でかつ自分の考えを理解してくれる専門家を見つける必要があります。
経営を委託された管理会社が、経営の実務部隊として仕事をします。
そして管理会社の役割は、オーナーの利益を最大化することにあります。
一般事業会社では、どのような会社でも、経営の専門家が経営を行い、
専門家同士の競争を行うことが当たり前です。
また、オフィスビルの運営においては、すでに「所有と経営の分離」は
かなり以前から行われています。
専門知識を駆使したプロの管理会社間の競争が展開されているのです。
アパマンの世界も、近い将来オフィスビルと同様に、
所有と経営が明確に分かれてくることは確実です。
現時点で専門知識を駆使した管理を行えば、周辺のアパートとの競争においては、
圧倒的に有利な事業展開ができることは間違いありません。
以上！
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